Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной

Большое количество судебных разбирательств возникает как следствие приобретения по соответствующим договорам (дарения или купли-продажи частного дома, квартиры, комнаты, доли в праве). Спорные правоотношения могут возникнуть как при проведении самой сделки или регистрации перехода прав, так и после, когда предъявляются исковые требования о признании внесения регистрационной записи недействительной, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Виды недействительных сделок

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса недействительные сделки делятся на те, которые признаются в судебном порядке недействительными, по установленным Гражданским кодексом основаниям (оспоримые сделки), и те, для недействительности которых судебного решения не нужно (ничтожные сделки).

Срок исковой давности при признании сделки недействительной

По данным причинам определены и разные сроки исковой давности:

• По исковым требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки - три года с даты начала ее выполнения;
• По исковым требованиям о признании оспоримой сделки недействительной, а также о применении последствий недействительности сделки - один год с даты прекращения насилия или угрозы применения насилия, по причине чего была совершена сделка или даты, с которой истец узнал, либо должен был узнать об других обстоятельствах, на основании которых сделка может быть признана недействительной.

Спорные правоотношения, связанные с недействительностью сделок, требуется отличать от обязательственных отношений. Например, договор купли-продажи не может признаваться недействительным, если не осуществлен платеж за товар или не произведена его передача. В данной ситуации присутствует нарушение обязательств по заключенному договору, что дает право пострадавшему лицу потребовать взыскания причитающейся суммы денежных средств, с учетом штрафных санкций, передачи товара, внесение изменений в договор или его расторжение в порядке и в случаях, установленных статьями 450 - 452 Гражданского кодекса .

В судебной практике существенные сложности имеются при разграничении оспоримых и ничтожных сделок. В данном вопросе суды исходят из основания, по которому поданы требования о недействительности сделки. Перечень оснований недействительности сделок полностью изложены в статьях 168 - 179 Гражданского кодекса , а также в иных нормах (статьи 162, 165, 186, 253, 339, 550, 560, 574, 651, 658, 820, 836, 1131 Гражданского кодекса ). В статье 168 Гражданского кодекса определен общий состав недействительности сделок, а в статьях 169 - 179 Гражданского кодекса - специальные составы.

Оспоримые сделки

Сделки, которые недействительны в связи с превышением представленных полномочий на заключение сделки или с пороком воли субъекта, заключившего сделку:

• Превышение юр.лицом пределов своей правоспособности;
• Превышение лицом или органом юр.лица пределов имеющихся ограничений,
• Заключение сделки несовершеннолетним (14 - 18 лет);
• Заключение сделки ограниченно дееспособным лицом;
• Заключение сделки лицом, неспособным при ее совершении осознавать значение своих действий и руководить ими;
• Заключение сделки лицом, действовавшим под влиянием обмана, заблуждения, угрозы, насилия;
• Заключение сделки лицом, под влиянием злонамеренного соглашения представителей какой-либо из сторон сделки;
• Заключение сделки лицом, по причине стечения тяжелых обстоятельств.

В указанных случаях необходимо доказать отсутствие или наличие обстоятельств, на основании которых закон обосновывает признания заключенной сделки недействительной, исходя из избранного заявителем основания.

По смыслу пункта 2, статьи 166 Гражданского кодекса , отличительной чертой оспоримых сделок считается то, что в статьях Гражданского кодекса , определяющих основания недействительности этих сделок, обязательно имеется указание на определенного субъекта, по исковому заявлению которого заключенная сделка может быть признана недействительной. Исковые требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе заявить любое заинтересованное лицо. Данные последствия суд вправе применять по своей инициативе, если данные требования не заявлены.

Ничтожные сделки

Ничтожными сделками считаются те, которые заключены с пороком субъектного состава или из их формы, либо содержания, определенно вытекает их недействительность. То есть сделки, заключенные лицом, не имеющим соответствующего права заключать сделки (несовершеннолетним до 14 лет или недееспособным), либо с нарушением установленной законом формы, либо содержание сделки порочно и не соответствует законодательству (притворные, мнимые, не соответствующие действующему законодательству, заключенные с целями, противоречащими основам нравственности и правопорядка).

В некоторых случаях заинтересованное лицо, вправе требовать подтверждения недействительности ничтожной сделки в судебном порядке.

Потребность обращения с иском в суд появляется тогда, когда неправомерность состава сделки не может быть выявлена без определения обязанностей и прав ее участников. Если право собственности на продаваемое имущество зарегистрировано в ЕГРН за одним субъектом, а продавцом является иной субъект, то уже из данного обстоятельства понятно, что содержание сделки не соответствует положениям статьи 209 Гражданского кодекса , в соответствии с которой права распоряжения, пользования и владения имуществом принадлежат исключительно правообладателю. Однако тогда, когда собственность на недвижимость не зарегистрирована или сама регистрация оспаривается через суд иным субъектом, который считает себя правообладателем данного объекта недвижимости, либо его доли (супруг, созастройщик, наследник, гражданин не включенный в приватизацию, жилого помещения, и т.д.), то недействительность сделки не обязательна. В таких случаях возникают сложные правовые отношение, в состав которых вместе с правовыми отношениями, связанными с заключением сделки, входят правовые отношения, связанные с получением собственности. В связи с этим, перед тем как делать вывод о ничтожности заключенной сделки по причинам, указанным статьей 168 Гражданского кодекса , требуется через суд определить обстоятельства, указывающие на наличие у заявителя иска, прав на объект оспариваемой сделки.

Необходимо учитывать, что не соответствующая закону сделка считается ничтожной, только когда закон не указывает, что она является оспоримой, либо не предусматривает других последствий нарушения ( статья 168 Гражданского кодекса ).

Например, пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса дает супругу возможность потребовать через суд признания сделки недействительной, заключенной другим супругом с нарушением определенных данным пунктом правил. Таким образом сделка, не соответствующая требованиям данной статьи, будет считаться оспоримой, а не ничтожной и может быть признана недействительной только по основаниям, определенным Гражданским кодексом . При разрешении исковых заявлений об оспаривании сделок необходимо иметь ввиду, что статья 35 Семейного кодекса регламентирует правотношения супругов по распоряжению, пользованию и владению общим недвижимым имуществом и не распространяется на других лиц, заключивших договор с одним из них. Согласно положений пункта 3, статьи 253 Гражданского кодекса , применяемых по такому исковому заявлению, требование о признании сделки недействительной, заключенной супругом при отсутствии согласия другого супруга, удовлетворяется лишь если доказано, что другая сторона сделки знала либо должна была знать о данных обстоятельствах.

Переход собственности на объект недвижимое должен быть зарегистрирован. Право собственности у покупателя возникает с даты регистрации перехода данного права (статьи 131, 223 Гражданского кодекса ).

Регистрация перехода прав по заключенной сделке

Если договор о продаже объекта недвижимости имущества был заключен в необходимой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться указанным в нем имуществом. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение. В случае заключения этим лицом нового договора об отчуждении того же имущества оно несет ответственность за неисполнение ранее взятых не себя обязательств.

Однако это не означает, что вновь заключенный договор с третьим лицом может быть признан недействительным по тому основанию, что имеется прежний договор, не прошедший государственной регистрации. Вывод об отсутствии оснований для признания недействительным последующего договора, прошедшего государственную регистрацию, вытекает из анализа пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации , согласно которому исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данная норма не регулирует права сторон по договору в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом этого договора, не указывает на возникновение у покупателя каких-либо прав на это имущество, а также не изменяет действие норм закона, определяющих момент заключения договора и момент перехода права собственности на недвижимое имущество.

Она охраняет исключительно права третьих лиц, указывая на то, что фактическое исполнение договора не изменяет отношений сторон с третьими лицами. Кредиторы продавца по договору, не прошедшему государственной регистрации, сохраняют право требовать обращения взыскания на имущество, уже переданное покупателю. Это как раз и подтверждает факт сохранения у продавца всех прав на имущество, в том числе включая право собственности, и отсутствие каких-либо прав у покупателя.

Продавец сохраняет право распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе право продать его другому лицу. В последнем случае договор продажи, если он оформлен и зарегистрирован, не может считаться заключенным с нарушением требований закона только по тому основанию, что ранее был заключен другой договор, не прошедший регистрации.

Будет иметь место лишь нарушение обязательств по ранее заключенному, но незарегистрированному договору со всеми вытекающими из этого последствиями. В частности, должна быть возвращена покупная цена, когда она была уплачена, взысканы штрафные санкции, если договором была предусмотрена ответственность за подобное нарушение обязательства.

Принуждение к регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации совершенной сделки другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а виновная сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (пункт 3, 4 статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Обжалование отказа в регистрации перехода права по заключенной сделке

В судебном порядке может быть обжалован и отказ регистрирующего органа произвести регистрацию сделки и перехода права собственности. Такой отказ допускается, если не соблюдены установленные законом требования для совершения и регистрации сделок.

В соответствии с пунктом "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, поэтому отказ в оформлении либо регистрации сделки по мотиву несоблюдения требований, ограничивающих установленные федеральным законом права гражданина, не может быть признан правомерным.

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество является правомерным, если к моменту регистрации один из участников сделки умер. В данном случае имеет место спор о праве, который может быть разрешен судом в порядке искового производства по иску заинтересованного лица.

Переход по наследству обязанности по регистрации сделки

Совокупность прав и обязанностей умершего гражданина переходит к его наследникам, в том числе обязанность по государственной регистрации сделки. Однако последнее не бесспорно при продаже жилых помещений. С учетом положения пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации , в силу которого договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации, в юридической литературе высказывается мнение о том, что вследствие отсутствия заключенного договора продажи недвижимости к наследникам не переходит обязанность по его регистрации.

Приведенное мнение не учитывает то обстоятельство, что у умершего возникла обязанность произвести государственную регистрацию сделки, а у другой стороны договора - предусмотренное пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации право требовать в судебном порядке государственной регистрации сделки, в том числе от наследников, к которым перешли не только права, но и все обязанности умершего.

Договор ренты

Несколько иные правила действуют в отношении договора пожизненной ренты, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты недвижимое имущество. В силу статьи 584 Гражданского кодекса Российской Федерации договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации, в связи с чем такой договор может считаться заключенным с момента государственной регистрации (пункт 3 статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации ). При этом пунктом 3 статьи 596 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Следовательно, когда ко дню смерти получателя ренты не было соблюдено обязательное требование о государственной регистрации договора, такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий вследствие своей ничтожности.

Сделки с разрешением органов опеки

Жилые помещения предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье, в связи с чем закон устанавливает специальные требования, которые должны быть учтены при разрешении споров, связанных с приобретением таких помещений на основании договора.

Статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника; отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При разрешении исков об оспаривании договоров об отчуждении жилых помещений, в которых проживают названные члены семьи собственника жилого помещения, необходимо учитывать не только права собственника и правила о порядке заключения и регистрации сделок, но и указанные выше требования, направленные на защиту жилищных прав лиц, находящихся под опекой или попечительством, а также несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.

Право собственности приобретает указанный в договоре покупатель

Право собственности на жилой дом, квартиру, приобретенные по договору купли-продажи, возникает только у лица, указанного в договоре в качестве покупателя, и регистрируется за этим лицом. Посторонние для него лица, предоставившие денежные средства для уплаты покупной цены, имеют право лишь возврата переданной ими суммы.

Что касается членов семьи, то суд может с учетом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за ними права собственности на совместно приобретенные по договору купли-продажи жилой дом, квартиру, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в приобретение жилого дома, квартиры.

Право собственности покупателя на приобретенное недвижимое имущество подтверждается договором и государственной регистрацией права. Поэтому он не должен представлять доказательства в подтверждение условий покупки, наличия у него необходимой суммы для уплаты покупной цены и ее размера, как иногда ошибочно считают на практике. Напротив, члены семьи, оспаривающие зарегистрированное право собственности, должны доказать наличие договоренности о совместной покупке, а также размер своих средств, вложенных в приобретение имущества.

Сам по себе факт совместной покупки не предполагает обязательного равенства долей участников общей собственности. Вопрос о том, какая доля в праве собственности на приобретенное имущество принадлежит каждой из сторон, решается судом на основании представленных с соблюдением правил допустимости доказательств, подтверждающих характер договоренности, степень участия и размер вложенных средств, других конкретных обстоятельств.

Задаток при покупке жилого помещения

При покупке жилого дома, квартиры часто возникают споры, связанные с применением такого способа обеспечения исполнения обязательств, как задаток.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Суду должны быть представлены в первую очередь допустимые доказательства заключения договора и размера причитающихся со стороны по договору платежей, поскольку задатком может обеспечиваться лишь существующее обязательство.

Обычно в подтверждение требований о возврате в двойном размере уплаченной денежной суммы представляется расписка о получении этой суммы ответчиком в качестве задатка по договору, который стороны намерены заключить. Однако задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей. Подобная расписка может подтверждать лишь факт передачи денежной суммы, которую согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.

Залог при покупке жилого помещения

Возникают осложнения в судебной практике и при применении такого способа обеспечения обязательств, как залог, который может возникать из договора либо на основании закона.

Договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) требует государственной регистрации, несоблюдение этого правила влечет недействительность договора ( статья 339 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Исходя из этого и положений пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что правила о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, в отдельном случае делается вывод о необходимости соблюдения государственной регистрации договора, влекущего возникновение законного залога недвижимого имущества.

С подобным выводом согласиться нельзя. Как видно из содержания пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации , он устанавливает различные, не связанные между собой, основания возникновения залога (часть 1 пункт 3), распространяя общие правила лишь на сам залог, возникший по любому из этих оснований (часть 2 пункт 3).

Из этого следует различное правовое регулирование отношений, связанных с возникновением залога. Общие правила применяются только после возникновения залога, если законом не установлено иное, а не к основаниям его возникновения. Следовательно, для возникновения залога (ипотеки) в силу закона нет необходимости соблюдать требования, установленные для договорного залога. В данном случае залог имеет иное происхождение, отличное от договорного залога. Залог возникает при наступлении обстоятельств, указанных в законе, а не в силу соглашения сторон и акта государственной регистрации ипотеки. Поэтому если законом предусмотрено возникновение залога для определенного вида договора, то форма этого договора должна соответствовать правилам, установленным для него, а не для договора об ипотеке.

Комментарии