Вопрос #29703
Как продать квартиру

Добрый день. Можно попробывать через суд доказать, что квартира является личной собственностью матери. В любом случае вопрос не простой. Обратитесь к адвокату в Вашем регионе.

Здравствуйте, уважаемый Тимофей!

Вы можете подать исковое заявление на раздел имущества. В суде нужно предоставить доказательства, что квартира приобретена на деньги сына (перевод денег продавцу со счета сына; выписки из банка, иные доказательства).

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов (ст.38 СК РФ).

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов.

В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (ст.39 СК РФ).

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст.35 СК РФ).

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью (ст. 36 СК РФ).

Вы можете обратиться за помощью по составлению искового заявления, документов, по правовой экспертизе документов, заказать подробную персональную консультацию.

Здравствуйте, Тимофей! Продажа квартиры осуществляется её собственником, который внесён в Единый госреестр недвижимости. Супруг продавца может не давать согласия своей супруге на отчуждение квартиры. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В ЕГРН вносятся сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, в случаях, если такая сделка в силу закона не является ничтожной. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки продажи квартиры не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Здравствуйте. Исходя из содержания вопроса, можно сделать два вывода: 1. Титульным собственником является мать, а фактически, сын. 2. Отношения в семье достаточно сложные. Полностью соглашусь с коллегами, что вопрос не простой. Если у сына на руках есть доказательство того, что именно он давал деньги матери на квартиру, есть вариант сподвигнуть отца на дачу согласия путем предьявления требования о возврате этих денег. Но только в том случае,если сын готов судиться с отцом. 

Здравствуйте.

В силу ст.35 Конституции РФ и ст.209 ГК РФ собственник имеет право и продать квартиру, как объект гражданских прав ст.128,130 ГК РФ. В силу ст.35 СК РФ и по ст.34 СК РФ нужно получить нотариуальное согласие. Так нужно доказывать происхождения денежных средств ст.140 ГК РФ в суд ст.46 Конституции РФ.

Квартира в любом случае оформлена на мать, не зависимо от того что вы докажете она куплена на деньги сына - она не станет его собственностью. Здесь три варианта - в добровольном порядке переоформить на сына (но здесь отец не согласен), второй вариант это доказать что сын подарил материи деньги именно на квартиру (имущество подаренное кому либо из супругов не является совместно нажитой собственностью) и соответственно признать через суд что эта квартира является собственностью только матери и затем чтобы переоформила её на сына, и третий вариант - подать в суд иск на отца с матерью о неосновательном обогащении и взыскать переданную на покупку квартиры сумму.

Здравствуйте, Тимофей! Рекомендую не слушать утешительные ответы некоторых моих коллег. Указанная Вами квартира является совместно нажитым имуществом  Матери и отца. Это однозначно. Не сможет Мать продать объект недвижимости, приобретенный в браке без согласия на то супруга. В лучшем случае Мать сможет разделить совместно нажитое имущество и продать долю в праве на имущество. В тоже время, если сын сможет доказать, что квартира приобретена на его деньги (исходя из сути вопроса, я в этом сомневаюсь), то сын может избрать способ защиты своего права. Например, заявить требование о взыскании неосновательного обогащения, или взыскании задолженности по договору займа. Однако, эти способы не влияют на характер права собственности на указанную в вопросе квартиру. Квартира принадлежит указанным в вопросе супругам, но ни как не их сыну!!!! Это не теорема, а аксиома!!!

Здесь есть очень простое решение чисто юридическое , оно же крайне сложное по-человечески.

Если мать расторгает брак, то буквально на следующий день после вступления решения суда в силу и получения штампа в паспорте  она может продать эту квартиру без согласия своего уже бывшего мужа.

Сложно по-человечески- насколько сын готов создать проблемы своей маме ради продажи этой квартиры.

Ирина Викторовна, здравствуйте! Есть и другой аспект проблемы. Бывший супруг может успешно оспорить эту сделку. До раздела имущества между супругами эта квартира не перестанет быть совместно нажитым имуществом, несмотря на развод.

Оспорить после расторжения брака  уже не сможет , но сможет компенсацию 1/2 доли истребовать. Почему я и написала- маме создать проблем.

Если точнее, то конечно иск подать в суд о признании сделки недействительной сможет, но по итогу  сможет только взыскать  денежную компенсацию. Обратиться-то в суд у нас вообще можно с чем угодно. Никто не застрахован от такого.

Дорогие коллеги! Не судите строго за этот совет, потому что я сейчас собрала в кучу всю свою юридичесую фантазию, но мне почему-то кажется, что это могло бы сработать)))) Итак:

Мать задним числом заключает с сыном договор займа на сумму квартиры якобы как раз для покупки этой квартиры.  Сын обращается в суд с требованием о взыскании задолженности по договору займа. Естественно, выигрывает. Денег у матери нет, но есть общая с мужем квартира -

п.2 ст. 45 СК РФ  Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.

Ну как?

А чего "не судите строго", тоже вполне рабочий вариант, но временные затраты еще больше, чем через расторжение брака. И еще больше  влияние посторонних моментов ( позиция ответчика, мнение судьи и т.п.), которое сразу не просчитать.

Но как вариант- вполне себе даже.

Все бы ничего, но об одном забыли. По общему правилу на кредитора (сына) и на лицо, претендующее на признание долга общим (Мать) будет возложена обязанность по доказыванию того факта, что полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. И чем доказывать будем?

Ну так квартирой и будем! Она же не станет отрицать, что купила на эти деньги квартиру ...

Здравствуйте, Тимофей!

1. Если я правильно поняла, деньги на покупку квартиры были получены матерью от сына в дар, то есть по безвозмездной сделке.

Имущество (в том числе денежные средства), полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является собственностью такого супруга (см. п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ ).

В связи с тем, что рассматриваемые денежные средства являются личными средствами матери, то и приобретенная на них квартира не будет являться общим совместным имуществом супругов (см. абз. 4 п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. № 15). Она будет являться собственностью матери.

Следовательно, на имущество, купленное в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, режим совместной собственности супругов не распространяется. Аналогичный вывод содержится в п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017). С его текстом можно ознакомиться здесь: http://www.vsrf.ru/documents/practice/15909/

В связи с тем, что квартира является собственностью матери, получать нотариально удостоверенное согласие мужа на ее продажу не требуется.

2. Также обращаю внимание на то, что проблем с государственной регистрацией перехода права собственности на данную квартиру по причине отсутствия нотариально удостоверенного согласия отца на отчуждение недвижимости удастся избежать.

Дело в том, что в порядок проведения государственной регистрации отчуждения недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, с 01.01.2017 внесены изменения.

В соответствии с ними требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено. Однако теперь Росреестр не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять  вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.  
 

Подробнее об указанных изменениях см. информацию на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/site/press/news/izmeneniya-v-zakonodatelstve-priobretaya-nedvizhimost-ubedites-v-nalichii-soglasiya-supruga-sobstven/

3. Вместе с тем отсутствие нотариально удостоверенного согласия мужа на продажу квартиры может отпугнуть потенциальных покупателей (даже, несмотря на то, что квартира не является общей совместной собственностью супругов и такое согласие не нужно) в связи с тем, что муж все равно попытается оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной.

Для того, чтобы избежать подобных проблем, представляется целесообразным осуществить раздел имущества супругов (см. ст. 38 Семейного кодекса РФ ). Учитывая, что в данном случае имущество супругов вряд ли получится разделить на основании соглашения (поскольку между мужем и женой существуют разногласия относительно имущества), данный вопрос придется решать в судебном порядке.

Если мой ответ был Вам полезен, Вы можете оставить свой отзыв на моей странице. Буду благодарна Вам за Ваш отзыв.

С уважением,

Голубушина Лариса