Вопрос #32436
Действительно ли здесь 2/15 доли это 30,9 кв.м.

Здравствуйте, Екатерина!

Вы совершенно правильно обратили  внимание  на несовпадение размера  доли  и площади помещения, которое  Вам показали при покупке. Дело в том, что  Вы приобретаете  идеальную   долю в  жилом  доме, которая  составляет 2 / 15  или  11.44 кв.м.  В техническом паспорте  мы  видим, что  в  жилом  доме  три изолированных  части с отдельными входами, и Вам Продавец  обвел изолированную часть № 3, которой, по всей видимости, пользуется исключительно  он или его семья. Скорее всего, так оно  и есть, и препятствовать в пользовании  другие  собственники  Вам не будут. Но – это всего лишь так  называемый  порядок  пользования , который  сейчас  сложился  так, а  впоследствии теоретически может  быть пересмотрен по иску других  собственников. Есть  целая  категория  споров  -иски  об определении порядка  пользования  имуществом( ст.247 ГК РФ ). То есть- обведенную  часть дома  Продавец  предлагает  Вам  в пользование  согласно  сложившемуся  порядку, а вот  в собственности у Вас действительно  будет только 11.44 квадратных метра.

На мой  взгляд, покупать такую незначительную долю нецелесообразно, да  и вообще  вся  ситуация  не гарантирует на 100  %, что такое  же  положение  сохранится и в дальнейшем. Если продавец  считает, что он  действительно  исторически  пользуется  всем помещением № 3 и имеет право претендовать на него, то  он сам  может  оформить  реальный   выдел своей  доли в соответствии со ст. 252 ГК РФ . Вот тогда  в его  собственности будет не доля, а часть жилого дома  с  указанием  площади именно 30.9 кв.м, и  вот  такую часть дома  можно уже  спокойно приобретать, не  волнуясь за  свое будущее. И  должен заниматься  выделом  доли именно Продавец, прежде  чем продавать –  т.к. размер  его доли(2/15) значительно меньше площади помещений, на которые он претендует, и другие  долевые  собственники могут  потребовать  с него  денежную  компенсацию  такой  несоразмерности.

Дополню- жаль, что предварительный договор  уже  подписан, и Вам не  предоставили времени для ознакомления  с ним. В договоре  предусмотрена  неустойка в  случае незаключения  основного договора, поэтому  решать дальнейшую судьбу этой  сделки именно Вам. В любом  случае, Вы, если станете собственником, тоже  сможете  поставить вопрос о реальном выделе    данной  части дома  как  своей  доли, если  будет такое  желание. Возможно, другие  собственники окажутся  адекватными людьми, и никаких компенсаций  не  понадобится.

Коллега, я считаю, что указанный предварительный договор ничтожен, так как не отвечает требованиям ч. 2 ст. 429 ГК РФ

Да, коллега, Вы абсолютно правы, это я немного "зарапортовалась" к  концу рабочего дня.  Речь же  идет о долевой собственности, поэтому  предварительный  договор  совершается  в той  же  форме, что и основной, т.е. должен быть нотариально заверен. Он  действительно ничтожен, поэтому  Покупатель мождет смело отказываться от основной  сделки, если у него будет такое  желание.  Только  вот переданный аванс, возможно, придется  "с боем" выбивать.

Спасибо большое за ответ.