Вопрос #24796
Покупка квартиры, где один из собственников - несовершеннолетний

Добрый день, Евгений!

При наличии ребенка в семье необходимо обратиться в опекунский орган для того чтобы узнать, не состоит ли она на учете.
Если подтвердится, что в семье проблем нет, для законной продажи квартиры будет достаточно письменного согласия обоих родителей и одобрения органов опеки и попечительства.
Если семья неблагополучна, перед совершением сделки необходимо предельно детально разобраться в юридическом статусе ребенка.

Выясните, включены ли дети в состав собственников приватизированной квартиры.
Обратите внимание на подлинность разрешения органов опеки.

Узнайте в органах опеки, не назначен ли ребенку опекун и не лишены ли родители (или их собираются лишить) родительских прав. Продавцы могут скрыть факт назначения ребенку опекуна. Тогда предъявленное покупателю разрешение на продажу квартиры, подписанное лицами, лишенными родительских прав, будет недействительно.

В соответствии с ст.28 Гражданского кодекса РФ : Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.

" Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного:
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

Здравствуйте Евгений.
При грамотной работе органов опеки риски минимальные.
Обычно органы пеки при продаже доли несовершеннолетнего требуют от родителей документы о том. что несовершеннолетний получает взамен долю другого жилого (именно жилого) помещения в собственность .
Однако, если окажется что доля несовершеннолетнего продана, а другого равноценного жилья его законные представители ему в собственность не приобрели, то в последующем могут быть проблемы.
Так, несовершеннолетний, достигнув 18 лет, сможет обратиться в суд с иском о нарушении его прав при продаже квартиры.
Быстрее всего вы процесс выиграете, с учетом наличия согласия на продажу органов опеки и попечительства, но сам по себе процесс это проблема.
Таким образом, лучше убедиться в том, что несовершеннолетний получает в конечном итоге долю в другом жилом помещении, равноценную своей ( а не долю в объекте незавершенного строительства, как пример). Тогда риски будут минимальными.
Надеюсь мой ответ был вам полезен.

Здравствуйте. Главной особенностью оформления является тот факт, что вместо собственника – несовершеннолетнего ребенка, все операции будут осуществляться его родителями, но только с согласия органов попечительства.

ЧТО ПРОВЕРИТЬ ПЕРЕД СДЕЛКОЙ?

Перед тем, как провести сделку, необходимо проверить следующие моменты:

была ли приватизирована квартира (дети, таким образом, включены в состав собственников);
не были ли родители лишены родительских прав;
имеются ли у органов попечительства претензии к семье, с которой осуществляется сделка.

Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника происходит со следующим пакетом документов:

Заявление, составленное родителями.
Заявление ребенка, если его возраст более 14 лет.
Паспорта родителей, свидетельство рождения ребенка (паспорт, если ему исполнилось 14 лет).
Свидетельство собственности на недвижимость с указанием ребенка в качестве владельца доли.
Кадастровая и техническая документация на жилой объект.
Выписка, оформленная из домовой книги.
Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов.
Согласие органов попечительства на проведение сделки.

Соглашение заключается родителями ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику исполнилось 14 лет, то он также должен поставить подпись на договоре.

Чтобы избежать рисков, необходимо соблюдать следующие рекомендации:

при покупке квартиры обязательно уточните, является ли собственником ребенок, зарегистрирован ли он в недвижимости;
обратитесь в службу попечительства для уточнения, состоит ли семья на учете, если проблемы имеются, то заключенное соглашение может быть по определенным основаниям в дальнейшем признано ничтожным;
осуществляются все сделки только при наличии согласия от опеки.
С учетом всех этих советов вы сможете обезопасить себя от мошенничества.

Добрый день, Евгений!

При продаже квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний важным документов является получение соответствующего разрешения из служб опеки и попечительства.

Указанные службы контролируют соблюдение законных интересов и прав всех несовершеннолетних или недееспособных граждан. Постановление, позволяющее осуществить отчуждение жилья, где зарегистрирован или является собственником несовершеннолетний, может быть предоставлено только, если ребенку будет обеспечена равноценная или лучшая жилплощадь.

Родители или опекуны должны обязательно оформить нотариально заверенное разрешение на продажу квартиры.

В обязательном порядке на сделку должны быть предоставлены следующие документы:
-справка об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемой квартире;
-справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
-справка об адресе регистрации ребенка;
-копия лицевого счета;
-правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности; выписка из реестра; договоры, документы, на основании которых производилась регистрация) на всех владельцев;
-копии техпаспорта и кадастрового плана;
-документы, удостоверяющие личности всех участников сделки, в том числе обязательно законных представителей ребенка, родителей или опекунов.

При наличии всех вышеуказанных документов заключается в стандартном порядке договор купли-продажи между покупателем и родителями/опекунами ребенка. Составляется акт приема-передачи квартиры, либо в договоре купли-продажи, указывается, пункт о передаче квартиры (договор является актом прима-передачи), и после оплаты государственной пошлины документы с соответствующим заявлением передаются в Росреестр, МФЦ.

Росреестр обязан проверять документы, представленные на государственную регистрацию прав. Законом предусмотрена ответственность Росреестра и Государственного регистратора прав.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "О государственной регистрации недвижимости":
Статья 66. Ответственность органа регистрации прав
1. Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе:
1) за несоответствие осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям настоящего Федерального закона, правил ведения Единого государственного реестра недвижимости, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статья 67. Ответственность государственного регистратора прав
1. Государственный регистратор прав в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за несоответствие сведений, внесенных им в Единый государственный реестр недвижимости, представленным на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав документам, сведениям, за исключением сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости из других государственных информационных ресурсов.
2. Государственный регистратор прав обязан возместить убытки, причиненные органу регистрации прав своими незаконными действиями (бездействием). В случае умышленного причинения вреда убытки возмещаются в полном объеме.
3. Государственный регистратор прав несет ответственность, установленную федеральным законом, за необоснованное (не соответствующее основаниям, указанным в статье 26 настоящего Федерального закона) приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в статье 27 настоящего Федерального закона) отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав или уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Добрый день. В Красноярске есть городское постановление от 18 июня 2010 г. N 249 (в новой редакции) , устанавливающее порядок выдачи разрешений органами опеки. в том числе там содержится:
"5. При выдаче предварительного разрешения на отчуждение жилого помещения с последующим приобретением другого жилого помещения либо объекта долевого строительства в распоряжении указывается:
- что отчуждение производится с обязательным приобретением жилого помещения либо его части в собственность несовершеннолетнего либо заключением договора участия в долевом строительстве по приобретению прав требования на объект долевого строительства на имя несовершеннолетнего - в случае продажи жилого помещения, на которое несовершеннолетний имеет право собственности;
- что отчуждение производится с обязательным обеспечением права пользования несовершеннолетнего по новому месту жительства - в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний член семьи собственника данного жилого помещения, находящийся под опекой или попечительством либо оставшийся без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства), если отчуждение затрагивает его права и охраняемые законом интересы."
Родители ребенка (и сам ребенок с 14 лет) пишут в заявлениях, что они купят взамен продаваемого жилья ребенку и прикладывают копии документов на жилье, которое купят. Органы опеки должны будут разобраться, благополучные или нет, опекаемый ребенок или родной. Как правило к этим разрешениям относятся достаточно строго.
Далее еще нотариус это все проверит и только затем удостоверит ваш договор. По моему месту жительства (тоже Красноярский край) нотариус не удостоверит сделку пока не убедится, что покупается квартира ребенку взаимен проданной реально. При соблюдении этой процедуры повода для беспокойства нет.

Добрый день. Проблем никаких не будет

Здравствуйте.
В силу ст.35 Конституции РФ ст. 209 ГК РФ вы можете купить квартиру только у собственника. Согласно Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изменениями и дополнениями).
Вам нужно проверить по выписке из ЕГРП. Если проверить документы и верно провести процедуру перехода права собственности, то рисков нет.