Вопрос #144
как оформить продажу квартиры так чтобы сделку разрешили органы опеки

Каково может быть участие органов опеки и попечительства в судьбе "неблагополучных" детей?
Всех несовершеннолетних можно условно разделить на две группы: дети из благополучных семей, проживающие с родителями, и дети, обитающие в приемниках, детдомах, не имеющие родителей и т. д. Дети второй группы относятся к категории "неблагополучных" и находятся под опекой соответствующих органов.
Если мать и отец у ребенка есть, но злоупотребляют алкоголем или по каким-либо другим причинам ребенком не занимаются и ребенок подолгу находится в спецприемнике, органы опеки и попечительства обычно ставят перед судом вопрос о лишении их родительских прав. Но до момента лишения родительских прав они обладают этими правами в полном объеме. А это значит, что они вправе совершать любые сделки в интересах собственного ребенка, и органы опеки и попечительства не вправе вмешиваться в дела родителей.
Если один из родителей ребенка умер, а другой воспитанием ребенка не занимается, над ребенком устанавливается опека ( ст. 31 ГК РФ ). Но оформление опеки над ребенком - процесс довольно долгий, иногда на это уходит около года. В этот промежуток времени очень часто появляются "дальние родственники" ребенка, которые оперативно сбывают его имущество.
Органы опеки об этом в известность не ставятся. Конечно, если в действиях "родственников" содержался криминал, назначенный впоследствии опекун начнет хлопотать об имуществе ребенка (в том числе и о квартире) и обязательно обратится в органы опеки и попечительства, а те, в свою очередь, либо в суд, либо в прокуратуру. В результате этого человек, купивший квартиру, принадлежавшую ранее (хотя бы на правах пользователя) ребенку, потеряет ее без всякой компенсации.
Если над ребенком назначена опека, в отношении него вступают в действие гл. 20 СК РФ "Опека и попечительство над детьми" и ст. 31-40 ГК РФ . Это значит, что согласие на совершение сделок с имуществом (в том числе недвижимым) подопечного опекуна и органов опеки и попечительства обязательно. Иногда опекуны стремятся "заработать" на имуществе подопечного и продают квартиру, сознательно не получая согласия органов опеки и попечительства. В этом случае, защищая интересы опекаемого, органы опеки предъявляют к незадачливому покупателю иск о признании сделки купли-продажи недействительной и возвращают квартиру ребенку.
Как оформляется согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением с участием несовершеннолетних?
Согласие органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы органа местного самоуправления. В том случае, когда законами субъектов Российской Федерации осуществление функций по опеке и попечительству возложено на конкретные муниципальные органы управления образованием, согласие на совершение сделок может быть дано их руководством. Другие лица вправе совершать такие действия лишь в том случае, когда они уполномочены на то компетентными органами ( ст. 53 ГК РФ , п. 2 ст. 121 СК РФ ).