Реконструкция нежилых (административных) зданий. Парадок двух кодексов.

Я впервые решил опубликовать свою статью, поэтому прошу не судить строго за литературный стиль (до этого момента я практиковался только в написании процессуальных документов), но вопрос о котором пойдет речь в моей статье настолько меня заинтересовал, что я посчитал необходимым поделиться  своими рассуждениями с широкой аудиторией . Надеюсь, что мою заинтересованность этим вопросом поддержат собственники коммерческой недвижимости, а также юристы, которые так или иначе, занимаются этой темой.

Итак, в этой статье речь пойдет о реконструкции объектов капитального строительства, которые можно разделить на два основных вида – здания жилого типа (например, многоквартирные дома) и здания в которых расположены нежилых помещения (в качестве примера можно назвать административные здания, в которых расположены офисные помещения).    

В случае если такое объекты принадлежат одному лицу, вопросы связанные с распоряжением таким имуществом, в том числе и реконструкции, решаются довольно просто, но если недвижимость принадлежит нескольким лицам, т.е находится в долевой собственности, то этот вопрос выглядит следующим образом.

22 декабря 2004 года Государственной Думой Российской Федерации Федерального Собрания Российской Федерации был принят Жилищный Кодекс Российской Федерации, который 24 декабря 2004 года был одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. В соответствии с Федеральным Законом № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года Жилищный Кодекс Российской Федерации был введен в действие с 01 марта 2005 года.

В свою очередь, поскольку правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях прямо законом не были урегулированы,  в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», а также в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С момента вступления в законную силу Жилищного Кодекса Российской Федерации порядок реконструкции регулировался и  регулируется ч. 3 ст. 36 ЖК РФ (3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. ) ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.) п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ( 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; )

Разъясняя вышеуказанные нормы права Верховный Суд Российской Федерации в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года» , утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г. (в редакции 04 июня 2014 г.), указал, что «… как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен  многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.»

22 декабря 2004 года Государственной Думой Российской Федерации Федерального Собрания Российской Федерации был принят Градостроительный Кодекс Российской Федерации, который 24 декабря 2004 года был одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. В соответствии с Федеральным Законом № 191-ФЗ от 29 декабря 2004 года Градостроительный Кодекс Российской Федерации был введен в действие с 01 марта 2005 года.

В первоначальной редакции пункт 6 части 7 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации предписывал  застройщикам любых объектов капитального строительства , в том числе и застройщикам многоквартирных домов, для получения разрешения на строительство получать согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Таким образом после вступления в законную силу Жилищного Кодекса Российской Федерации и Градостроительного Кодекса Российской Федерации сложилась парадоксальная ситуация по рассматриваемому  вопросу.

С одной стороны согласно ч.3 ст. 36, ч.2 ст. 40, п.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ для проведения реконструкции многоквартирного дома требовалось решение общего собрания собственников помещений ( 2/3 голосов собственников) , а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, в то же самое время согласно п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ для получения разрешения на строительство, т.е. документа необходимого для осуществления  реконструкции , в любом случае требовалось согласие всех собственников объекта капитального строительства. Эти противоречия между Жилищным Кодексом РФ и Градостроительным Кодексом РФ имели место вплоть до 2014 года.

В 2014 году в пункт 6 ч.7 ст. 51 ГрК РФ были внесены изменения, которые устранили противоречия Жилищного и Градостроительных Кодексов Российской Федерации, но только в отношении порядка реконструкции многоквартирных домов. В частности в официальном отзыве Правительства РФ № 187п-П9 от 20.01.2014 г. на проект Федерального Закона № 279138-6 «О внесении изменений в статью 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации», указывается: По мнению автора законопроекта ( прим. - депутат Русских А.Ю.), его принятие позволит устранить имеющиеся противоречия между нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, возникающие на практике при осуществлении реконструкции многоквартирных домов. В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства и его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, при этом указанные параметры такого объекта могут как увеличиваться, так и уменьшаться. Реконструкция многоквартирного дома, приводящая к уменьшению указанных параметров, может непосредственно повлиять на размер общего имущества в многоквартирном доме, что требует согласия всех собственников помещений. Вместе с тем решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с расширением и надстройкой) принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов таких собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим в целях обеспечения единообразия в правоприменительной практике необходимо уточнить, в каких случаях в соответствии с положениями жилищного законодательства требуется согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, а в каких - решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»

Т.е., другими словами, на официальном уровне было признано наличие противоречий между Жилищным и Градостроительными Кодексами Российской Федерации по вопросу реконструкции многоквартирных домов на которые не обращали внимание на протяжении почти 10 лет ( 2005-2014 г.г.).  

Приводя требования Жилищного и Градостроительного Кодексов РФ в соответствие только по порядку реконструкции многоквартирных домов, законодатель дополнил п.6 ч.7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации подпунктом 6.2. в следующей редакции «К указанному заявлению (примечание- к заявлению о выдаче разрешения на строительство) прилагаются следующие документы: …6.2. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством, в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

При этом , при внесении изменений в п.6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, с моей точки зрения не было принято во внимание то обстоятельство, что, как было указано выше, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Пленума от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следствие противоречия между Жилищным Кодексом РФ (положения которого применяются к правоотношениям собственников помещений в нежилых зданиях) и Градостроительным Кодексом РФ по вопросу порядка реконструкции нежилых зданий находящихся в долевой собственности в 2014 году не были устранены.

Это повлекло за собой то, что в настоящее время с одной стороны к правоотношениям собственников помещений в нежилых зданиях применяются ч.3 ст. 36, ч.2 ст. 40, п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ законодательно указывающие, что для проведения реконструкции дома требуется  решение общего собрания собственников помещений ( 2/3 голосов собственников), а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений , в то же самое время согласно п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство, т.е. документа необходимого для осуществления реконструкции нежилого здания, в любом случае требуется согласие всех собственников объекта капитального строительства, т.е. положение какое было в отношении реконструкции многоквартирных домов в период с 2004 по 2014 г.г.    

Существующий порядок реконструкции нежилых зданий, находящихся в долевой собственности , вызывает целый ряд вопросов не только у меня, но наверное у всех кто хоть немного сталкивался с этим вопросом. Мне например непонятно почему перечень общего имущества собственников нежилого здания (лифты, крыша, лестницы и др.) аналогичен перечню общего имущества собственников жилого здания, а порядок реконструкции этого имущества имеет существенные отличия ? Почему вопросы, которые необходимо согласовать и при эксплуатации жилого здания, и при эксплуатации нежилого здания (управление, текущий и капитальный ремонт, использование земельного участка и др.), одни и те же, а вот порядок согласования этих вопросов, по непонятным причинам, различный ?

Кроме того создается устойчивое мнение о том, что лица, установившие вышеописанный порядок, не совсем ясно представляют что собой в действительности представляет такой порядок согласования. Я, как практикующий юрист неоднократно принимал участие в общих собраниях членов СНТ, ГСК, ТСЖ, собственников многоквартирных домов, и с уверенностью могу сказать, что очень трудно найти общее согласие в объединении, включающем более одного члена, а если таких членов 10, 20,50… Не побоюсь такого сравнения, но это, как говориться из области научной фантастики.  

Очень бы хотелось надеяться, что в обозримом будущем порядок и основания реконструкции нежилых зданий, находящихся в долевой собственности, будет аналогичным порядку реконструкции жилых зданий находящихся в долевой собственности, что с моей точки зрения не только устранит противоречия между Жилищным и Градостроительным Кодексом Российской Федерации по вопросу реконструкции нежилых зданий, находящихся в долевой собственности, но и будет соответствовать элементарному здравому смыслу.

Буду рад узнать мнение всех, кого может заинтересовать данная тема и прежде всего коллег по цеху.

Комментарии