Вопрос #46757
Как сохранить недвижимость

Здравствуйте. Да, может. Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 

Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Ппри обращении взыскания на павильон залогодержатель - продавец павильона, обязан вернуть вам 500000 р.

Здравствуйте! Торговый павильон передаётся обратно во владение и собственность его прежнему владельцу на основании специального соглашения. В соглашении стороны устанавливают, что передача павильона прекращает долговые обязательства покупателя перед продавцом. Если прежний владелец отказывается от такого соглашения, он принимает установленные в ГК РФ меры по его реализации. Действует одно основное правило: продажа должна осуществляться по рыночным ценам, с достижением максимально возможной цены продажи. Тогда и возникнет разница между ценой продажи павильона, и ценой долговых обязательств владельца павильона. Если оставить процесс продажи павильона без должного контроля, то при продаже может возникнуть ситуация, что долг, обеспеченным залогом павильона, не будет полностью погашен. Как правило, на практике так и случается. 

Здравствуйте!

Статья 348 ГК РФ предусматривает, что

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Согласно статье 349 ГК РФ

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.

4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.

5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же  форме , что и договор залога этого имущества.

6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в  порядке , установленном  законодательством  о нотариате и  законодательством  Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.

8. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в  порядке , установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику  уведомление  о начале обращения взыскания на предмет залога.

Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если  иной  срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским  законодательством , реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным  законодательством , если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном  абзацами вторым  и  третьим пункта 2 статьи 350.1  настоящего Кодекса.

2. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.

Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки. (ст. 350 ГКРФ)

 Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

В случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю.

3. Если при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке доказано нарушение прав залогодателя или наличие существенного риска такого нарушения, суд может прекратить по требованию залогодателя обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение об обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов  (статья 350) .

4. В целях реализации заложенного имущества залогодержатель вправе совершать необходимые для этого сделки, а также требовать передачи ему заложенного имущества залогодателем.

Если заложенная движимая вещь, оставленная у залогодателя, передана им во владение или в пользование третьему лицу, залогодержатель вправе потребовать от этого лица передачи ему предмета залога.

В случае отказа передать залогодержателю заложенное имущество для целей его реализации предмет залога может быть изъят и передан залогодержателю по исполнительной надписи нотариуса в соответствии с  законодательством  о нотариате.

5. Если в соответствии с условиями соглашения залогодателя с залогодержателем реализация заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, осуществляется путем продажи залогодержателем этого имущества другому лицу, залогодержатель обязан направить залогодателю заключенный с таким лицом договор купли-продажи. (ст. 351.1ГКРФ)

Уважаемая Елена, а продавец согласен принять недвижимое имущество обратно?

Если есть большое желание оставить павильон себе, то возможно продавец согласится изменить условия рассрочки и уменшить периодические  выплаты увеличив срок рассрочки (что будет оформлено допсоглашением к представленному вами договору). Если продавец не согласится, то для того чтобы избежать потери недвижимости и рисков частично потерять уже уплаченную сумму (500 тыс), возможно стоит на недоплаченную сумму взять кредит для погашения 260 тыс руб

Здравствуйте, Елена!

Исходя из содержания п. 3.2, 3.3 договора купли-продажи павильона от 10.04.2018, оплата павильона осуществляется по частям. Таким образом, речь идет о продаже товара в кредит на условиях оплаты в рассрочку .

В соответствии с п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ ), когда покупатель

не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В связи с тем, что в рассматриваемой ситуации Вами в счет оплаты павильона были внесены денежные средства в размере 500 000 руб. (то есть в размере, превышающем 50 % от цены приобретенного имущества), продавец в силу прямого указания на это в п. 2 ст. 489 ГК РФ не вправе требовать возврата проданного павильона.

Данный вывод также подтверждается материалами судебной практики (см., например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.02.2018 № Ф04-6532/2018 по делу № А46-1673/2016; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.08.2013 по делу № А45-30288/2012; постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2018 № 13АП-17028/2018 по делу № А56-3880/2018).

Вышеуказанные судебные акты находятся во вложении к настоящему сообщению.

С уважением,

Голубушина Лариса

Елена, в рассматриваемой ситуации наличие в договоре условия о нахождении павильона в залоге у продавца не дает права продавцу получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога), поскольку в силу прямого указания на это в п. 2  ст. 489 ГК РФ продавец не вправе требовать возврата проданного имущества, если покупателем оплачено более половины стоимости указанного имущества.

В данном случае нахождение павильона в залоге у продавца ограничивает оборотоспособность указаного имущества. Иными словами, без согласия продавца Вы не сможете совершать сделки в отношении павильона (например, Вы не сможете продать его).

При этом следует отметить, что продавец вправе обратиться с иском в суд с целью взыскания с Вас оставшейся стоимости павильона и процентов за польование чужими денежными средствами ( ст. 395 ГК РФ ).