4 типичные ошибки при заключении договора аренды нежилого помещения

Срок аренды. Государственная регистрация договора

Договоры аренды, заключаемые на срок более года, подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение данного требования приводит к тому, что юридически договор без регистрации считается недействительным. То есть фактически у вас нет договора аренды, а все взаимодействие, которое осуществлялось в рамках такого договора, признается «внедоговорным». Не всем известно, что дополнительные соглашения к таким договорам также подлежат регистрации, без этого они не имеют законной силы.

Договоры аренды, заключенные на срок менее года, должны быть совершены в простой письменной форме. Государственная регистрация таких договоров не требуется.

Существует еще одна категория договоров аренды — договоры, заключенные на неопределенный срок. На первый взгляд может показаться, что это очень удобно — ведь такие договоры не требуется регистрировать и продлевать каждый год. Однако статьей 610 ГК РФ для таких договоров предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, то есть договор, заключенный на неопределенный срок, по сути, является «сверхкраткосрочным».

Условие о досрочном расторжении договора

Статьями 619 и 620 ГК РФ подробно описаны общие правила о досрочном расторжении договора аренды. Одновременно с этим, стороны включают в договор дополнительные условия о расторжении, часто не понимая их действительного значения для своего бизнеса. Например, безусловное право арендодателя на немотивированное одностороннее расторжение договора аренды с рестораном выглядит более чем странным. По сути, арендодатель получает (а арендатор добровольно соглашается) право закрыть бизнес арендатора по своему усмотрению. Едва ли этот риск можно считать обоснованным.

Если у вас уже есть действующий договор, и вы планируете его досрочно расторгнуть, необходимо правильно оценить правовые последствия такого расторжения. Неправильное оформление расторжения может повлечь финансовые потери для инициатора расторжения.

Улучшения в помещении

Улучшения, производимые в арендуемом помещении, часто являются предметом судебных споров. Во-первых, возникает вопрос: за чей счет должны осуществляться такие улучшения, во-вторых, кому они передаются после расторжения договора, и как это происходит. С отделимыми улучшениями (мебелью, техникой, оборудованием) все понятно: арендатор может забрать их с собой, но как быть с неотделимыми улучшениями — ремонтом, перепланировкой? Если вы арендуете помещение и планируете изменить обстановку за свой счет, то рекомендуем вам заранее позаботится о правильном урегулировании этого вопроса в договоре. Вы можете включить в договор условие о том, что арендатор обязуется выплатить компенсацию за произведенные улучшения после прекращения действия договора. Не менее распространенным является условие о зачете улучшений в счет арендной платы.

Не все улучшения можно производить без согласия арендодателя, особенно, перепланировки и то, что влечет изменение конструкций в помещении. Согласие арендодателя или право на его получение также необходимо предусмотреть в договоре.

Обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — это гарантия арендодателя на случай порчи имущества или невнесения арендатором арендной платы. Платеж возвращается по истечении срока действия договора, поэтому засчитывать его в счет оплаты последнего месяца некорректно, но возможно по соглашению сторон. Нередки случаи, когда арендодатель отказывается возвращать обеспечительный платеж, ссылаясь на те или иные недостатки в передаваемом помещении. Во избежание подобной ситуации различные варианты «использования» и, в особенности, «возврата» обеспечительного платежа должны быть подробно описаны в договоре.

Как и любой другой договор, договор аренды нежилого помещения регулирует ваши взаимоотношения с контрагентом. Поможет ли этот документ в защите ваших интересов , будет ли бесполезен или навредит, зависит от его содержания и соблюдения формальностей при заключении. Не рекомендуем в данном вопросе полагаться на шаблоны из Интернета, советы от знакомого или иные недостоверные источники. Обращайтесь в проверенные юридические компании.

Комментарии