Управление коммерческой недвижимостью

 "УПРАВЛЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ" 

Данная тема в настоящее время становиться всё более обсуждаемой в бизнес сферах, поскольку у собственников бизнеса, связанного с коммерческой недвижимостью, возникает вопрос: кому передать управление коммерческой недвижимостью? На сколько это будет выгодно для собственника бизнеса? Каковы риски  и ещё множество разных вопросов.

Давайте разберёмся, какой вариант управления коммерческой недвижимостью в настоящее время для собственника бизнеса становится более приемлемым.

Начнём с выяснения того, какие варианты управления существуют?

Первый вариант , когда собственник коммерческого объекта  берёт на себя функции управления предприятием

Второй вариант , когда собственник коммерческого объекта  передаёт функции управления предприятием  Управляющему (наёмному работнику по трудовому договору либо заключает иной договор, предусмотренный Гражданским Кодексом РФ)

Третий вариант , когда собственник коммерческого объекта  передаёт функции управления предприятием

управления коммерческой недвижимостью специализированной компании, обладающей штатом профессионалов  в области права, бухгалтерского  учёта, аудита, налогообложения, кадрового учёта, менеджмента и маркетинга, специалистами в области промышленной недвижимости.

      Итак, с вариантами управления мы определились, далее будем выяснять какова особая миссия коммерческого предприятия?

Любое учреждение создается с какой-то конкретной целью и для воплощения определенной миссии; оно выполняет особую социальную функцию.

Коммерческие предприятия ориентированы на достижение экономических результатов. Это их особая миссия; уже по определению они существуют ради достижения тех или иных экономических результатов.

      Вот почему в основе каждого решения и действия руководства коммерческого предприятия должны лежать соображения экономической целесообразности, достижения требуемых экономических результатов.

      Руководство коммерческого предприятия может оправдать свои огромные полномочия и само свое существование, лишь обеспечив достижение требуемых экономических результатов.

      Если же оно не в состоянии добиться этой цели, значит менеджмент не справляется со своей основной задачей. Если предприятие не поставляет на рынок товары или услуги, необходимые потребителю, по цене, которую готов платить этот потребитель, — значит руководство плохо выполняет свою работу.    

     Если компания не в состоянии совершенствовать — или, по крайней мере, поддерживать на должном уровне производительности вверенные ей экономические ресурсы — значит ее высшее звено несостоятельно.

      Коммерческое предприятие добивается успеха, обеспечивая необходимый уровень производительности через работу.

     Организация работы, как таковой — лишь первый этап.

     Второй, и намного более сложный этап, заключается в том, чтобы добиться пригодности этой работы для работников.

     Сложность данного этапа заключается в том, что логика рабочих имеет мало общего с логикой самого труда. Чтобы преодолеть это несоответствие, необходимо рассматривать человека, как организм с особыми физиологическими и психологическими свойствами, способностями и ограничениями — и с особым "режимом труда".

      Собственник коммерческого объекта  вынужден взять на себя функции управления предприятием либо передать их Управляющему (наёмному работнику), который в целях осуществления финансово-хозяйственной деятельности коммерческого объекта вынужден нанимать штат работников (к сожалению, порой не обладающих профессиональными знаниями, умениями и навыками), что в последствии приводит собственника бизнеса к большим финансовым затратам по фонду заработной платы, выплаты налогов в фонды за каждого работника, оснащению рабочих мест, либо прибегать к «серым» схемам выплаты заработной платы, как используют многие собственники бизнеса, что зачастую приводит к трудовым спорам и судебным разбирательствам.

      Но есть иной вариант управления коммерческой недвижимостью, который в настоящее время начинает развиваться, как самостоятельное направление -это передача функций управления коммерческим объектом недвижимости не одному лицу «Управляющему» со штатом наёмных работников, а специализированной компании обладающей штатом профессионалов  в области права, бухгалтерского  учёта, аудита, налогообложения, кадрового учёта, менеджмента и маркетинга, специалистами в области промышленной недвижимости.

       В Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности, данный вид деятельности имеет код- 68.32. «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе»

      Вы зададите вопрос: «В чём преимущество комплексного управления специалистами  специализированной компании перед  единоличным управлением в лице «Управляющего» со штатом наёмных работников?»

      Во –первых, это командный метод управления (Команда профессионалов)

Основная задача команды специализированной компании— это профессиональное обеспечение выполнения функций и удовлетворение потребности Заказчика , которая и обусловила появление этого учреждения.

      Во вторых, команда специализированной компании, в лице её руководителя и задействованных специалистов, наделяется властными полномочиями и принимает на себя  соответствующую этим полномочиям ответственность.

Рамки ответственности за достигнутые показатели, результаты работы, которые  сопоставляются с заранее заданными целями предприятия, возлагаются на руководство компании Исполнителя и прописываются в Договоре на оказание услуг.

Стороны определяют минимальный уровень рентабельности, учитывая риски бизнеса, видение будущего коммерческого объекта.

Исходя из этой информации, руководство компании Исполнителя  будет принимать все последующие решения, предварительно согласовывая с собственником бизнеса.

Эффективное управление коммерческой недвижимостью (производственным предприятием, бизнес-центром и т.д.) осуществляется на основе заранее поставленных целей, соответствующих полномочий, самоконтроля.

  В третьих , это посреднические услуги, оказываемые на основании Договора на оказание услуг. Формы управления согласовываются Сторонами в индивидуальном порядке, исходя их интересов собственника коммерческой недвижимости (Заказчика) и возможностей профильной компании (Исполнителя)

Используются смешанные формы исполнения:

-личное присутствие специалистов в определённые дни с указанием в договоре  определённого количества часов

- дистанционно: с использованием системы видео конференц связи, по скайпу, с использованием электронной почты и другие.

- направление ежедневного отчёта о состоянии дел

В четвёртых, собственник бизнеса (Заказчик) производит оплату профильной компании за высокую эффективность управляемого предприятия в меньшем размере, чем за работу Управляющего и наёмного штата работников, экономя при этом на фонде оплаты труда.

Размер оплаты за управление коммерческим объектом достигается путём переговоров сторон  с учётом индивидуального подхода (индивидуальных факторов управления, целей, задач, места расположения  и т.д.)  и не может быть одинаков для всех коммерческих объектов недвижимости.

Это посреднические услуги, оказываемые на основании Договора на оказание услуг.

В пятых , Договор об оказании услуг является возмездным договором смешанной формы, в который включены все существенные условия договора  в полном соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ

Заключению Договора на оказание услуг предшествует проект управления коммерческой недвижимостью, который обсуждается и корректируется сторонами. Вывод:

Главное преимущество собственника коммерческой недвижимости при передачи функций управления коммерческим объектом профильной компании на основании Договора на оказание услуг по управлению коммерческой недвижимостью, заключается  в следующем:

1.Собственнику коммерческой недвижимости (Заказчику), принявшему решение передать управление коммерческой недвижимостью в полном объёме на период сроком  12 месяцев календарного года предоставляется пробный период длительностью 1(один) месяц на безвозмездной основе (в каждом случае индивидуально)

2.Собственнику коммерческой недвижимости (Заказчику), принявшему решение передать управление коммерческой недвижимостью в части по одному из направлений, на период сроком  12 месяцев календарного года предоставляется карта скидок от 10 до 30 % при ежемесячной оплате (в каждом случае индивидуально)

3. Собственнику коммерческой недвижимости (Заказчику), принявшему решение передать управление коммерческой недвижимостью в части по одному из направлений, на период сроком  до 12 месяцев календарного года, предоставляется обслуживание первые 7 рабочих дней на безвозмездной основе по выбранным клиентом направлениям: юридическое услуги, бухгалтерский учёт, налоговое консультирование, кадровое делопроизводство и др. (в каждом случае индивидуально)

     Безусловно, что в данной статье рассмотрены  не все преимущества передачи управления коммерческой недвижимостью специализированной компании, а также не рассмотрены риски и недостатки.

     Позволим себе сделать вывод, что передача функций управления коммерческим объектом недвижимости не одному лицу «Управляющему» со штатом наёмных работников, а специализированной компании обладающей штатом профессионалов  в области права, бухгалтерского  учёта, аудита, налогообложения, кадрового учёта, менеджмента и маркетинга, специалистами в области промышленной недвижимости, в настоящее время начинает развиваться, как самостоятельное направление.

     Оправдает оно себя или нет – это дело будущего.

     Главное,  чтобы собственники бизнеса,  воспользовавшись  услугами специализированных компаний, солидарно, смогли построить бизнес, который принесёт не только прибыль, но и удовольствие обеим сторонам договорных отношений.

Комментарии