Как перевести жилое помещение в нежилое

Нередко возникает необходимость перевести жилое помещение в нежилой фонд, что с юридической точки зрения означает изменение его статуса. Если раньше в помещении могли проживать люди, то теперь в нем можно разместить офис, открыть кафе или магазин и т. д. Чаще всего это необходимо начинающим коммерсантам, которые не имеют возможности арендовать или купить офис и предпочитают использовать в коммерческих целях собственное помещение.

Что по этому поводу говорит закон

Гражданское и жилищное законодательство РФ говорит, что квартиры (жилые помещения) могут использоваться только для проживания, однако отдельно все-таки оговаривается возможность задействовать собственное жилье для работы. В этом случае не должны нарушаться  права и интересы других граждан. Однако перевод жилого помещения в нежилой фонд – более подходящий вариант, особенно если речь идет не просто о работе на дому, а об открытии в бывшей квартире полноценного офиса.

Что нужно иметь в виду

Есть ряд нюансов, о которых не следует забывать, планируя перевод помещения из жилого фонда в нежилой. Для начала необходимо оценить, насколько привлекательно для потенциальных клиентов месторасположение квартиры, каковы перспективы развития района, в котором она находится, и т. д. Также учтите, что законодательство РФ устанавливает следующие условия:

- вы должны быть собственником помещения и иметь документы, которые это доказывают – Свидетельство о государственной регистрации права, договор дарения, завещание и т. п.;

- помещение, предназначенное для перевода в нежилой фонд, не должно быть обременено правами третьих лиц, не может использоваться для проживания как владельцем, так и членами его семьи;

- необходимо, чтобы в доме была техническая возможность для оборудования отдельного входа в будущий офис, магазин или кафе (не через подъезд, а с улицы);

- также должен иметься свободный доступ к инженерным коммуникациям, а если такого доступа нет, то его необходимо обеспечить;

- помещение, которое переводится из жилого фонда в нежилой, должно располагаться на первом этаже; в крайнем случае, оно может находиться на более высоком этаже, но тогда ниже должны располагаться только нежилые помещения;

- нельзя изменить статус части помещения (т. е. нельзя перевести в нежилой фонд две комнаты четырехкомнатной квартиры, оставив за другими двумя комнатами статус жилого помещения);

- нельзя переводить помещение в нежилой фонд в том случае, если здание, где оно находится, признано аварийным, нуждается в капитальном ремонте или подлежит сносу;

- недвижимость не должна находиться под арестом, в залоге и т. д;

- в подлежащей переводу в нежилой фонд квартире не должно быть незаконной перепланировки, в ней не должны нарушаться противопожарные, санитарные и прочие нормы.

Согласие соседей на перевод жилой недвижимости в разряд нежилых помещений не обязательно, но если можете заручиться их письменным согласием – заручитесь, возможно, что в спорных случаях этот документ вам пригодится.

Процедура перевода из жилого фонда в нежилой

После того, как вы убедились, что все перечисленные выше условия соблюдены, можно приступать к самой процедуре перевода жилой недвижимости в нежилой фонд. Эта процедура состоит из нескольких этапов, каждый из которых связан со сбором документов и посещением различных государственных органов.

Первое, что вам предстоит – подача документов в межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. Этой комиссии необходимо представить следующие документы:

- заявление с указанием причин перевода (обязательно подписывается собственником жилого помещения);

- технический паспорт БТИ, поэтажный план помещения, его экспликация;

- документы, подтверждающие право собственности на помещение;

- выписка из домовой книги (в ней должно быть указано, что в помещении никто не проживает ни постоянно, ни временно);

- справка ДЕЗ, в которой указывается назначение других жилых помещений, расположенных на одном этаже с помещением, предназначенным к переводу в нежилой фонд;

- заключение Государственного пожарного надзора о соблюдении противопожарных норм;

- заключение Государственного санитарно-эпидемиологического надзора о соблюдении санитарных норм;

- техническое заключение (выдается организацией, обеспечивающей содержание дома).

Также, если вы представляете юридическое лицо, надо будет представить учредительные документы организации, представителем которой вы являетесь.

После того, как комиссия примет положительное решение по вашему заявлению, начинается второй этап. Теперь необходимо обратиться в комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом, которая должна определить стоимость перевода квартиры из жилого фонда в нежилой.

На этом этапе вам надо представить комиссии следующие документы:

- документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ или иной документ);

- документы, подтверждающие право собственности на помещение;

- копия выписки из протокола Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда, полученная на предыдущем этапе;

- справка из БТИ, в которой должны быть указаны данные по разнице стоимостей квартиры в случае использования ее в жилом и нежилом фонде.- если вы являетесь представителем организации, вам вновь надо будет представить учредительные документы.

Когда Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом примет свое решение, необходимо переходить к следующему (и последнему) этапу – государственной регистрации права собственника на нежилое помещение.

Чтобы пройти государственную регистрацию и окончательно завершить процедуру изменения юридического статуса квартиры, в регистрирующий орган нужно будет принести следующие документы:

- заявление о государственной регистрации нежилого помещения (должно быть подписано собственником);

- правоустанавливающие документы;

- квитанция об оплате государственной пошлины;

- документы из БТИ, описывающие объект права (поэтажный план, экспликация).

Также необходимо представить документы, подтверждающие положительное решение предыдущих комиссий.

В некоторых случаях от вас могут потребоваться другие документы, список которых необходимо уточнять непосредственно в регистрирующем органе.

Как видно из вышесказанного, процессе перевода жилого помещения в нежилой фонд может занимать довольно длительное время и требовать постоянного хождения по различным государственным органам и инстанциям.

Почему могут отказать в переводе

Российское законодательство предполагает несколько причин, по которым вам могут отказать в переводе помещения из жилого фонда в нежилой:

- документы представлены в ненадлежащий орган;

- представлены не все требующиеся документы;

- несоблюдение условий, предусмотренных Жилищным кодексом для перевода помещения в нежилой фонд;

- несоответствие проекта переустройства или перепланировки помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе – это документ, в котором комиссия должна четко указать основания для отказа и ссылки на конкретные нарушения.

Комментарии