Какой ремонт в квартире должна делать бесплатно управляющая компания?

В настоящее время достаточно много споров относительно того, должна ли управляющая компания делать тот или иной ремонт в квартире. Особенно часто споры касаются ремонта отопительных приборов в квартирах. Это связано с тем, что четко определить внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по сетям отопления иногда бывает трудно. По нашему мнению, основанному на нормах права и судебной практике - внутриквартирные радиаторы относятся к общему имуществу МКД. В частности, данный вывод подтверждается Письмом Минрегиона России от 04.09.2007 N 16273-СК/07. 
Напомним, обязанность по содержанию квартир и общего имущества в многоквартирном доме (МКД) несут их собственники и наниматели по договору социального найма, если иное не установлено законом ( ст. 210 ГК РФ , ч. 3 ст. 30, ст. 39, п. п. 2 - 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ ). 
Основную нагрузку по поддержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в МКД несет управляющая компания, избранная общим собранием собственников квартир, ТСЖ, жилищный кооператив или жилищно-коммунальная служба (ДЕЗ) в муниципальных домах (ст. ст. 65, 66, 161 ЖК РФ ). 
Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме подразумевается совокупность работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в рабочем состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). 

Таким образом, указанные организации обязаны без дополнительной платы, то есть бесплатно, ремонтировать имущество, которое относится к общему имуществу МКД. 

Теперь перечислим, какое именно оборудование подлежит бесплатному ремонту. Это немного скучно, но каждый собственник должен знать этот перечень, дабы понимать границы обоснованности своих требований по бесплатному ремонту. Итак: 
В состав общего имущества включаются в том числе: 
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; 
- внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги; 
- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; 
- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов МКД, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. п. 5 - 7 Правил N 491). 
Для того, чтобы верно определить, кто должен делать ремонт - собственник или управляющая компания, необходимо определить внутренние границы коммунальных инженерных систем, по которым будет разграничиваться их эксплуатационная ответственность. 
При этом границы эксплуатационной ответственности могут быть закреплены документально, например в договоре с управляющей компанией или в приложении к нему как того требует Письмо Минстроя России от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04. 
В случае аварии или поломки оборудования, находящегося в квартире, но относящегося к общедомовому имущессству, управляющая компания обязана произвести его текущий ремонт бесплатно В качестве подтверждения своей позиции сошлемся на Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 N ГКПИ11-1787. 
Кроме того, если необходимость ремонта внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, от Управляющей компании собственник квартиры может требовать возмещения понесенных на ремонт расходов или произведения ремонта за счет Управляющей компании, см. п.п. 149, 151 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. 
И в заключении перечислим оборудование, которое управляющая компания не обязана производить без дополнительной платы от собственника квартиры: 
- индивидуальные прибора учета воды, газа, электричества; 
- газовые и электрические плиты; 
- сантехническое оборудование, имеющиеся в квартире, это могут быть смесители, краны водоснабжения, раковины, ванны, унитазы и т.д.; 
- трубы и отводы, находящиеся на ответвлениях от стояков после отключающего устройства (контрольного крана) 
- домофоны, расположенные в квартире; 
- электрического оборудования находящегося в квартире; 
- иного оборудования, не относящихся к общедомовому имуществу, т.е. предназначенного для нужд только одной квартиры. 

Юрист Ильченко Е.В. г.Новокузнецк

Комментарии