Вопрос #69429
Продажа наследственной доли / квартиры

Добрый день! Наследственное имущество получено без оплаты. То есть, чистые активы. Отсюда и требование в части налогообложения, при продаже объекта наследственной массы ранее трёх лет после вступления в права наследования. Что значит минимальная потеря денег? Эти деньги поступят в доход собственников как чистая прибыль (по аналогии с предприятием). Чтобы по налоговой части не было проблем, продажу квартиры надо задекларировать в налоговом органе. Для уменьшения суммы НДФЛ существуют различные налоговые вычеты. Как минимум, каждый собственник доли квартиры уже имеет льготу по уменьшению дохода на 500 000 рублей. Далее уже каждый может покупать себе новую квартиру, использовать льготу при покупке квартиры. Так и получится снизить НДФЛ за счёт льгот в виде налоговых вычетов. А оставшуюся сумму НДФЛ надо будет перечислить в бюджет своего родного государства. И радоваться чистому доходу, полученному не в цехах заводов.

Продать одному человеку нотариальными договорами разными свои доли. 

Тогда каждый сможет от своего дохода отнять 1 млн руб а с разница оплатить 13%.

Здравствуйте, составьте совместное соглашение о продаже данных долей как единого объекта недвижимости, чтобы увеличить продажную стоимость данного объекта недвижимости.

Договор о продаже должен быть оформлен нотариально.

Надеюсь, что мой ответ оказался полезным и помог Вам в решении Вашей проблемы.

Мария, добрый день. Понимаю Ваше желание продать унаследованную недвижимость с минимальными финансовыми потерями, особенно в части налогообложения. Ваша ситуация, включающая долевую собственность и недавнее вступление в наследство, имеет свои нюансы.

1. Налоговые аспекты продажи унаследованной доли квартиры

Вы вступили в наследство в 2025 году, получив 1/2 долю в квартире.

• Минимальный срок владения для освобождения от налога:  Для имущества, полученного в порядке наследования, минимальный срок владения, по истечении которого доход от продажи не облагается налогом, составляет  3 года . Это установлено статьей 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) . Важно, что срок владения исчисляется не с даты регистрации Вашего права собственности на долю, а  со дня смерти наследодателя  ( пункт 1 статьи 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) ). *  Вывод:  Поскольку Вы вступили в наследство в 2025 году (то есть смерть наследодателя также произошла в 2025 году или незадолго до этого), то трехлетний минимальный срок владения  еще не истек . Если Вы продадите свою долю до истечения 3 лет с даты смерти наследодателя, Вам придется уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученного дохода.

• Размер НДФЛ:  Ставка НДФЛ составляет 13% от дохода, полученного от продажи имущества, для налоговых резидентов РФ ( статья 224 НК РФ ).

• Способы уменьшения налогооблагаемого дохода ( статья 220 НК РФ , статья 228 НК РФ ):  Даже если минимальный срок владения не истек, Вы можете законно уменьшить сумму налога:

1. **Имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей:**

Вы можете уменьшить доход от продажи своей 1/2 доли на 1 000 000 рублей. Если Ваша доля будет продана за сумму, равную или меньшую 1 000 000 рублей, то налог не возникает. * **Пример:** Если Вы продадите 1/2 долю за 2 000 000 рублей, то налогооблагаемый доход составит 2 000 000 - 1 000 000 = 1 000 000 рублей. НДФЛ = 1 000 000 * 13% = 130 000 рублей. 2. **Уменьшение дохода на фактически произведенные расходы наследодателя на приобретение квартиры:** Это часто более выгодный способ. Вы имеете право уменьшить доход от продажи своей 1/2 доли на **1/2 от документально подтвержденных расходов**, которые понес наследодатель (Ваш умерший родственник) при покупке **всей** квартиры. * **Пример:** Если наследодатель приобрел квартиру за 4 000 000 рублей, а Вы продаете свою 1/2 долю за 2 000 000 рублей. Вы можете уменьшить свой доход на 1/2 от 4 000 000, то есть на 2 000 000 рублей. В этом случае налогооблагаемый доход (2 000 000 - 2 000 000) составит 0 рублей, и НДФЛ платить не придется. * **Важно:** Для применения этого способа Вам потребуются **документы, подтверждающие расходы наследодателя** на покупку квартиры (например, договор купли-продажи, платежные документы).

• Подача налоговой декларации 3-НДФЛ:  Даже если после применения вычетов сумма налога к уплате составит ноль, Вы  обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ  до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог (если он возник) до 15 июля того же года ( статьи 228, 229 НК РФ ).

2. Как лучше всего поступить с точки зрения налогов и продажи

1. Подождать истечения минимального срока владения:  Самый простой и выгодный способ избежать налога – это  дождаться истечения трехлетнего срока владения  с даты смерти наследодателя. После этого срока доход от продажи Вашей доли полностью освобождается от НДФЛ. Учитывая, что Вы вступили в наследство в 2025 году, это означает продажу не ранее 2028 года.

2. Выбрать наиболее выгодный способ уменьшения дохода:  Если ждать невозможно, сравните два вычета:

   • 1 000 000 рублей.
   • 1/2 от расходов наследодателя на покупку квартиры. Выберите тот, который даст большую сумму уменьшения дохода, тем самым снизив налог. Для этого тщательно соберите документы о покупке квартиры наследодателем.

3. Согласованная продажа всей квартиры:

   • Квартира находится в долевой собственности (Ваша 1/2 и 1/2 другого лица, не являющегося родственником). С юридической и практической точки зрения,  самым оптимальным вариантом является продажа всей квартиры целиком  по единому договору купли-продажи с другим сособственником. Это обычно позволяет получить более высокую рыночную стоимость за квартиру в целом, чем при продаже отдельной доли.
   • При продаже всей квартиры целиком, Вы и другой сособственник будете декларировать доход от продажи своих долей независимо, и каждый сможет применить свои налоговые вычеты (например, по 1 000 000 рублей на каждую долю).
   • Для такой продажи требуется  согласие второго сособственника .

4. Продажа только Вашей 1/2 доли (с учетом преимущественного права):

   • Если другой сособственник отказывается продавать квартиру целиком или выкупать Вашу долю, Вы вправе продать только свою 1/2 долю.
   • В этом случае Вы  обязаны письменно предложить другому сособственнику выкупить Вашу долю  по цене и на условиях, по которым Вы собираетесь продать ее третьему лицу. Другой сособственник имеет  преимущественное право покупки .
   • У него есть один месяц с даты получения Вашего уведомления для принятия решения. Если он откажется или не ответит в течение месяца, Вы сможете продать свою долю любому другому покупателю. Сделки по продаже доли в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению.

Выводы

Чтобы минимизировать налоговые потери, наилучшим решением будет дождаться истечения 3-летнего срока владения с даты смерти наследодателя (то есть до 2028 года). Если это невозможно, используйте налоговые вычеты, выбирая наиболее выгодный для Вас способ (1 000 000 рублей или расходы наследодателя). Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, целесообразнее продавать весь объект целиком по соглашению с другим сособственником, либо соблюсти процедуру преимущественного права покупки при продаже только Вашей доли.

Здравствуйте.

Главная проблема в том, что у вас с другим собственником разные сроки для безналоговой продажи, так как Вы — близкий родственник, а она — нет.

1. Как продать с НУЛЕВЫМ налогом (Минимальные потери)

Вам нужно ждать 5 лет.

• Для Вас (внучка): Ваш минимальный срок владения, чтобы не платить налог, — 3 года (с даты смерти наследодателя).

• Для женщины (не родственник): Ее минимальный срок владения — 5 лет.

Чтобы продать всю квартиру и чтобы никто из вас не платил налог, вам обеим придется ждать, пока не истечет 5-летний срок (т.е. до 2030 года, если наследство открыто в 2025).

2. Если продавать СЕЙЧАС (до истечения 5 лет)

Вы обе (или как минимум женщина) заплатите налог — 13% НДФЛ.

С чего платится налог: (Ваша доля от продажи) минус (Ваша доля в вычете).

Какой можно использовать вычет (на выбор):

1. 1 000 000 рублей. Этот вычет дается на всю квартиру и делится между вами по 500 000 рублей каждой.

2. Расходы умершего. Если наследодатель покупал эту квартиру (а не приватизировал или получил в дар), вы можете использовать его расходы на покупку (также по 1/2 каждая) в качестве вычета. Это почти всегда выгоднее.

Итог: Самый простой способ без налогов — ждать 5 лет.