Вопрос #54698
Изменение статуса земельного участка под домом.

Как указано в вопросе «Собственник земли и дома, и земельного участка вокруг дома, разделил дом на три квартиры», соответственно статус объекта изменился и теперь это многоквартирный дом. Поскольку по действующему законодательству установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов ( ст.1 ЗК РФ ), то соответственно должно измениться и разрешенное использование земли. Согласно той же ст. 1 ЗК РФ в РФ установлено «деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства». Далее. « Две квартиры перешли другим собственникам». Следовательно по правилам ст. 552 ГК РФ «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования……В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом». Таким образом , в силу закона права на землю переходят к покупателю при продаже недвижимости. В Вашей ситуации Вы фактически превратили особняк в МКД, а в соответствии с законом с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме." Пункт 2 ст.36 Земельного кодекса РФ гласит:"В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. При таких обстоятельствах вам надо привести в соответствие документы на землю, поскольку не может МКД находится на земельном участке , находящимся в частной собственности. Нужно смотреть Ваши документы, а именно каков статус дома после раздела его на квартиры и было ли такое разделение согласно документов. Что конкретно Вами продано: квартиры или доли в праве и т.д..

Спасибо!

Одна квартира продана, вторая подарена.

Я понял Ваш ответ.

А как быть с прилегающим к дому земельным участком? Это сельская местность, и прилегает сад, огород, хозпостройки и т.д. Обязан ли я выделять участок? Пользоваться проходом и площадкой перед входами в квартиры я не воспрещаю.

Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру и разделить участок, с тем чтобы участок под домом был выделен отдельно с учетом проходов и проездов к квартирам. Остальную часть вы можете оставить в частной собственности. Если раздел участка возможен ( есть понятие минимального участка для каждого разрешенного использования) , то препятствий я не вижу. В любом случае без кадастрового инженера вопрос не решить.

Спасибо!

Ответ понятен. Земля под домом уже выделена обособленно - отдельным участком. А, после перевода в общую долевую собственность, должны ли все собственники как-то оформлять свою долю, проводить размежевание и т.п. действия, или достаточно просто акта перевода земли в новый статус?

Если в результате разделения на квартиры дом стал МКД, то уже с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на квартиру в таком доме. Без документов могу только предположить, что у вас сейчас дом- МКД, а земля под ним ИЖС. В принципе , нужно было просто дарить-продавать доли в праве на ИЖС и определить соглашением порядок пользования долями ( квартирами) тогда бы таких проблем не было. Теперь только решать с кадастровым инженером, как лучше.

Блдьшое спасибо!

Очень удобно и просто получить консультацию!

Успехов!