Вопрос #38837
ремонт мест общего пользования в коммунальной квартире

Здравствуйте, Ирина! 

Сначала теория:  Места общего пользования являются долевой собственностью собственников квартиры (ст. ст.41-43 ЖК РФ ). В соответствии со ст.247 ГК РФ , при недостижении согласия по владению и пользованию имуществом, находящимся в долевой собственности, этот порядок определяется судом. 

Практика: А практика по спорам между соственниками относительно того, кто и сколько должен и за какой ремонт - настолько противоречива, что лично у меня имеются два дела, с участием одних и тех же лиц, но по разным объектам, в первом случае с одного собственника в пользу второго были взысканы расходы на дорогостоящий ремонт (с точки зрения второго - необоснованно дорогой и с ним не согласованный), а во втором случае во взыскании было отказано, и по тем же основаниям (что необоснованно дорогой и не согласованный со вторым). Оба решения обжаловались, но отменены не были и вступили в законную силу. Вот такая вот неоднозначная судебная практика.

Могу предложить пробный вариант решения Вашего спора и возможный способ защиты от будущих денежных претензий к Вам : Применить по аналогии ст. ст.44-48 Жилищного кодекса РФ , созвать общее собрание собственников коммунальной квартиры и определить объем ремонтных работ на этом общем собрании собственников коммунальной квартиры (по аналогии с общим собранием собственников МКД). Предварительно, ДО проведения такого собрания, пригласите профильного специалиста и по результату осмотра квартиры получите от него письменное заключение о том, какие недостатки носят критический характер и требуют немедленного устранения, а какие - обязательными не являются (поставьте перед специалистом прямые вопросы: требуется ли в данной квартире обязательное выравнивание стен, замена плиты, перенос колонки и т.д. и т.п.). Данное заключение представьте на общее собрание второму собственнику. Если собрание не состоится либо если большинством голосов в соответствии с ЖК РФ будет принято не то решение, которое Вас устраивает, у Вас, полагаю, будут основания для обращения с иском в суд на основании ст.247 ГК РФ , а вышеуказанное письменное заключение даст хоть какую-то доказательную базу, подтверждающую целесообразность проведения ремонта в том или ином объёме, а также возможно защитит Вас от будущих денежных претензий со стороны соседа. Потому что после завершения ремонта Вы уже вряд ли сможете по другому доказать, что же именно нуждалось в срочном устранении, а что было только "блажью" Вашего соседа по коммуналке.    

Так вот. Следует разобраться в основаниях владения коммунальной квартирой. Если жилое помещение находится в собственности у муниципалитета, то обоснованные расходы ложатся на муниципалитет. В ином случае, законодателем бремя содержания жилых помещений и домового имущества возложено на собственников жилых помещений.

Что необходимо знать собственнику жилого помещения?

Перечень работ, согласно Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", может представлять собой как текущий ремонт, так и капитальный ремонт. Правила предписывают: обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлечённой для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в приложении.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации сосед, затеявший ремонт, обязан осуществить его: с согласия иных собственников жилых помещений, в соответствии с проектом или рекомендациями специализированной организации на основании утверждённой органом управления сметой, с ведома муниципалитета, и с привлечением подрядных организаций, тем самым распределив расходы между всеми собственниками жилых помещений. В ином случае, данный ремонт будет расценен как самовольный ремонт жилья.

Предваряя его возможные претензии, направьте ему заказным письмом уведомление с Вашими категорическими возражениями относительно его варианта ремонта. Впоследствии может пригодиться.