Вопрос #11966
аванс или задаток

Здравствуйте Сергей! Внесение аванса или задатка поможет избежать ситуации, когда более прыткий покупатель уведет вашу новенькую квартиру буквально из-под носа. Как известно, в подтверждение серьезности своих намерений стороны после согласования основных условий сделки, как правило, заключают договор (предварительный договор, соглашение о задатке, соглашение об авансе), в рамках которого в качестве аванса либо задатка покупателем передается продавцу соответствующая сумма и устанавливается режим ее возврата в случае, если сделка не состоится. На случай отказа покупателя от совершения сделки и принятия жилого помещения для продавца важно, как именно будет оформлена предоплата в договоре - в виде задатка или аванса. Между этими понятиями существуют различия.
Легального определения "аванс" в Гражданском кодексе РФ нет, есть лишь "предварительная оплата", о которой говорится в ст. 487 ГК РФ , в которой не указаны последствия для покупателя в случае, если он внес предоплату, но отказался от совершения сделки. Аванс – это всегда часть стоимости товара. Соответственно, если покупатель передумает покупать жилое помещение, продавец будет обязан вернуть ему предоплату в полном размере. Передача денежных средств не может подтверждаться никакими доказательствами, кроме письменно составленных документов. Ни свидетели, ни телефонные переговоры не смогут подтвердить то, что вы передали аванс продавцу, поэтому обязательно составляйте предварительный договор и расписку.
Задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" ( ст. 380 ГК РФ ). Задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную. Платежная функция заключается в том, что денежные средства передаются продавцу недвижимости в счет причитающихся ему в будущем платежей за недвижимость. Доказательная функция указывает на то, что договор заключен. Соответственно, обеспечительная функция необходима для исполнения договора в полном объеме, и в случае срыва сделки по чьей-либо вине наступают последствия, предусмотренные ст. 381 Гражданского кодекса РФ . Согласно указанной статье задаток возвращается в двойном размере в любом случае при отказе продавца от сделки. В случае же, если от сделки отказывается покупатель, задаток полностью остается у продавца.
В случае если внесенный задаток вы оформите ненадлежащим образом, и сделка не состоится по вине продавца, вы сможете вернуть лишь внесенную сумму, о выплате в двойном размере можете забыть.
Следует отметить, что позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросам задатка разнятся, и они исповедуют разные подходы при разрешении вопросов, касающихся задатка.
Как же выйти из этой ситуации? Мы предлагаем своим клиентам составлять предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу денежную сумму в качестве аванса за приобретаемую квартиру. В этом договоре также указываются условия, и срок когда именно стороны должны будут заключить основной договор купли-продажи. Также в этом предварительном договоре предусмотрена штрафная неустойка за ненадлежащее исполнение условий предварительного договора, которая налагается на виновную сторону. Как правило, размер штрафной неустойки равен сумме авансового платежа.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (статьи 330, 332 ГК РФ ).
В заключение хотелось бы добавить, что включение в предварительный договор штрафной неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, дисциплинирует стороны такого договора. Продавец понимает, что если он передумает продавать квартиру, он должен вернуть покупателю полученный аванс в полном объеме и уплатить штраф. Также и покупатель понимает, что если он откажется покупать квартиру, внесенный аванс он вернуть не сможет. И в этом случае уже неважно как называлась предварительная оплата: аванс или задаток.

Добрый день, Сергей.

Аванс - это часть цены договора, которая уплачивается до его фактического исполнения.

Задаток - это мера обеспечения исполнения обязательства. Оформляя задаток, стороны тем самым выражают твердое намерение заключить сделку именно друг с другом.

В случае отказа от исполнения договора аванс подлежит возврату, так как денежная сумма уплаченная в качестве аванса при отказа от заключении сделки или отказа от ее исполнения является неосновательным обогащением лица, которое его получило.

Последствия отказа от договора при уплате задатка несколько иные: если отказывается сторона, которая задаток уплатила, то она не имеет право требовать его возврата. Если отказывается сторона получившая задаток - то она обязана уплатить двойную сумму задатка. Плюс отказавшаяся сторона обязана компенсировать убытки.

Задаток оформляется обязательно в письменной форме.

Таким образом, определять "что лучше" необходимо с учетом конкретных обстоятельств в каждом случае индивидуально.

С уважением,

Здравствуйте.
Задаток - это способ обеспечения основного обязательства. Вы уже составили договор?

По моему мнению, если Вы покупатель, то лучше передайте аванс, т.к. в том случае, если все таки сделка не состоится независимо от чьей вины, аванс в любом случае подлежит возврату.

Данный вопрос необходимо рассматривать индивидуально, в зависимости какой стороной по сделке Вы являетесь.

А у нас в Краснодарском крае задаток, не оформленный нотариально автоматом переходит в аванс (практика крайсуда)... Так что сто раз подумайте прежде чем что-либо сделать...