Добросовестный приобретатель и его не всегда легкая судьба

Начнем с определения. Добросовестный приобретатель - лицо, которое приобрело некое имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (пункт 1 статья 302 ГК РФ).

Собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (первый пункт статьи 302 ГК РФ).

Пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против  истребования имущества из его владения путем представления доказательств  возмездного  приобретения им имущества у лица, которое не имело права его  отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный  приобретатель).

Таким образом, в деле об истребовании имущества из чужого незаконного владения у приобретателя должны устанавливаться следующие обстоятельства (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием     жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01 октября 2014 г.):

1) Осведомленность приобретателя об отсутствии у продавца права отчуждать имущество;

2) Характер выбытия имущества из владения собственника (по воле, против воли);

3) Возмездность или безвозмездность сделки по приобретению вещи.

Разберем каждое из вышеуказанных обстоятельств с примерами судебной практики.

Осведомленность приобретателя об отсутствии у продавца права отчуждать имущество

Покупатель по общему правилу должен проявляться должную осмотрительность при совершении сделок.

При квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы. исходя из положений статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассматривая виндикационные требования, обязан дать оценку всем фактическим обстоятельствам, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества. (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 июля 2017 г. N 4-КГ17-23).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием     жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01 октября 2014 г.).

В качестве обстоятельств, свидетельствующих об осведомленности покупателя об отсутствии прав продавца отчуждать имущество, могут быть:

1. Явно заниженная цена имущества (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

Определение Верховного суда Российской Федерации по делу № А56-63293/2020 № 307-ЭС22-4273:

 Приобретение имущества по заниженной цене является отдельным основанием для установления судом того факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным приобретателем (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 6132/08).

2) Частая смена собственников имущества и очень короткий срок владения им.

Апелляционное определение Московского городского суда от 14 декабря 2023 г. по делу N 33-53582:

«приобретатель не проявил должной заботливости и осмотрительности при заключении договора купли-продажи, поскольку должен был учитывать незначительный срок (1 месяц) владения недвижимым имуществом продавцом, кроме того, не смог представить суду доказательств наличия объявлений о продаже объектов недвижимости на сайтах агентств недвижимости, в печатных изданиях, сети Интернет, поиска и приобретения А. спорного имущества через агентство недвижимости».

Апелляционное определение Московского городского суда от 8 июня 2023 г. N 33-24169/2023:

«неоднократные сделки с квартирой в течение непродолжительного времени (август - октябрь … года), а также то обстоятельство, что бывший собственник квартиры на момент заключения договора купли-продажи состояла на регистрационном учете в приобретаемой квартире, не могли не вызвать у покупателя сомнений в действительности совершенных с квартирой сделок при должной осмотрительности и разумности покупателя в выборе спорного объекта недвижимости с целью его приобретения (Апелляционное определение Московского городского суда от 8 июня 2023 г. N 33-24169/2023».

3) Отметка в ЕГРН о наличии судебного спора в отношении недвижимого имущества.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2020 N 305-ЭС20-4693(1,2,3) по делу N А40-157934/2015, пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

«В подтверждение доводов о недобросовестности приобретателей конкурсным управляющим должником в материалы настоящего дела представлено письмо Управления Росреестра по городу Москве (л.д. 20 - 21, том 32), свидетельствующее о внесении 18.05.2017 по его заявлению отметки о наличии возражений в отношении титула собственника здания.

Поскольку конкурсный управляющий должником представил первичный документ в подтверждение заявленного довода о недобросовестности конечных покупателей здания, то на лиц, возражающих против признания их недобросовестными, в соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешло бремя доказывания обратного.

Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество».

Обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии осведомленности об отсутствии права продавца на отчуждение имущества

При приобретении недвижимости покупатель, полагающийся на сведения из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство признается добросовестным, если муниципалитет не предпринял вовремя мер по признанию и регистрации выморочного имущества (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 N 5-КГ19-88).

Добросовестным так же признается покупатель автомобиля, проверивший его по базам ГИБДД, ознакомившийся с СТС, ПТС транспортного средства.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.10.2021 N 5-КГ21-99-К2:

«Истец указывает, что, перед тем как приобрести автомобиль, он убедился в том, что автомобиль не находится в розыске, под арестом и не обременен залогом. С помощью интернет-ресурса "Автотека" запросил отчет в отношении приобретаемого автомобиля, проверил его по программе "Автокод", ознакомился с правоустанавливающими документами, при этом оснований усомниться в праве продавца на отчуждение имущества не имелось.

На момент приобретения Кадочниковым В.Г. транспортного средства сведений о каких-либо ограничениях в отношении данного автомобиля не имелось.

Право собственности продавца подтверждалось выданными органами ГИБДД регистрационными документами, оснований не доверять которым не было.

9 ноября 2018 г. органы ГИБДД внесли в паспорт транспортного средства сведения об истце как о новом собственнике и выдали ему свидетельство о регистрации транспортного средства, истец пользовался автомобилем в течение года до его изъятия по уголовному делу.

Ссылаясь на то, что истец не проявил должной осмотрительности и не доказал, что не знал о нарушении прав предшествующего собственника, суд не указал, каким способом и в какой форме должна в таком случае проводится проверка покупателем предшествующих сделок купли-продажи автомобиля, а также соответствует ли это закону либо обычной практике гражданского оборота.

Причин обращения Рудыкина С.А. в правоохранительные органы судом не установлено ввиду его неявки в суд».

Наличие или отсутствие воли потерпевшего на отчуждение имущества

Обще правило подтверждено судебной практикой, в нем разночтений нет.

Решение Верховного суда: Определение N 5-КГ17-34 от 25.04.2017:

«Из содержания указанных норм и акта их разъяснения следует, что одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является выбытие имущества из владения собственника по воле либо помимо его воли.

Между тем такое обстоятельство фактически судами установлено не было».

А вот в отношении чего возникают споры, так это в определении того, что считать отчуждением имущества по воле собственника и против его воли.

Наличие возбужденного уголовного дела или даже приговора не означает само по себе, что имущество выбыло против воли (без воли) собственника.

Частый случай: собственник автомобиля обращается к агенту с целью продажи авто, агент продает транспортное средство и не передает собственнику вырученные за автомобиль деньги. Возбуждается уголовное дело, агента признают виновным, НО, воля собственника к отчуждению была. Иначе, зачем он обращался к агенту? В таком случае даже в случае приговора истребовать автомобиль у добросовестного приобретателя не получится.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2020 N 9-КГ20-12-К1:

«Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является установление факта выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли.

Между тем понятие "хищение", упомянутое в статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно рассматриваться исходя из обстоятельств передачи имущества и поведения самого владельца имущества, что не было сделано судами апелляционной и кассационной инстанций.

Так, Широков С.Н. обратился в правоохранительные органы не в связи с передачей автомобиля Анкудинову Д.А., а по той причине, что он не получил от Анкудинова Д.А. встречного предоставления за свой автомобиль».

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.10.2021 N 5-КГ21-99-К2:

«Невыплата собственнику денежных средств от продажи имущества лицом, которому собственник передал его для реализации, само по себе не может свидетельствовать о том, что это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли».

«Невыплата собственнику денежных средств от продажи имущества лицом, которому собственник передал его для реализации, само по себе не может свидетельствовать о том, что это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли».

На эту тему даже высказался Конституционный суд РФ в Определении № Определение № 907-О/2025 и поддержал общепринятую вышеуказанную позицию.

Из частных случаев, наличие корпоративного конфликта может свидетельствовать о выбытии имущества из владения собственника помимо его воли (п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г.).

Неспособность понимать значение свои действий и руководить ими – отсутствие воли на отчуждения имуществе.

Определение шестого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-11392/2023:

«Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленный иск, придя к выводу о том, что Карпеева Г.В. на момент заключения договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ находилась в таком состоянии, в котором не могла понимать значение своих действий и руководить ими, что является основанием для признании указанного договора и последующих договоров купли-продажи в отношении спорной квартиры недействительными на основании пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В итоге, в группе наибольшего риска находятся люди и организации, доверившие распоряжение своим имуществом иному лицу.

В качестве заключения, полагаю необходимым сформировать четкую памятку о действиях приобретателя имущества, защищающих его от последующих виндикационных исков и исков об оспаривании сделок.

1. Заказывать полную выписку из ЕГРН в отношении объекта недвижимости;

2. Запрашивать у продавца первичные правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, дарения, приватизации);

3. Проверять, на сколько это возможно, судьбу имущества в ближайшие несколько лет, предшествующих сделки (не слишком ли часто имущество меняло собственника);

4. Удостовериться о рыночной цене имущества или подготовить четкое обоснование занижения цены (отчет об оценке, сведения о недостатках имущества и иные письменные доказательства);

5. Удостовериться в способности продавца понимать значение своих действий и руководить ими (в случае сомнения необходимо нотариальное удостоверение сделки);

6. Удостовериться в наличии четких однозначных полномочий у лица, непосредственно осуществляющего отчуждение вам имущества. В идеале – приобретать имущества у собственника.

7. Проверять, фиксировать и сохранять при приобретении транспортного средства базу ГИБДД на предмет ограничений, регистрации транспортного средства, побыстрее ставить его на учет.

Комментарии