Расторжение договора социального найма квартиры

В отличие от прекращения договора социального найма жилого помещения для расторжения его необходимо волеизъявление сто­рон. Наниматель жилого помещения с пись­менного согласия совместно проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жи­лого помещения. Выезд нанимателя в другое место жительства при­равнивается к расторжению договора социального найма жилого помещения.

В то же время расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допустимо только в судебном порядке. В случае удовлетворения такого иска наниматель и другие члены семьи, проживающие с ним к моменту расторжения договора, подлежат выселению в зависимости от оснований с предоставлением другого благоустроенного либо другого неблагоустро­енного жилого· помещения, а также без предоставления другого жи­лого помещения, Таким образом, выселение является ничем иным, как следствием расторжения договора жилищного найма.

Основания расторжения договора социального найма

В отдельную группу Жилищным кодексом Российской Федерации выделены осно­вания для расторжения договора социального найма, связанные с виновным поведением нанимателя, включая:

1. невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2. разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
3. систематическое нарушение прав соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4. использование жилого помещения не по назначению.

Исключая несвоевременное внесение платы за жилое помеще­ние или коммунальные услуги, все другие указанные выше действия нанимателя являются основанием к выселению без предоставления другого жилого помещения. В качестве частного случая поврежде­ния или разрушения жилого помещения можно рассматривать са­мовольное переустройство или перепланировку нанимателем жилого помещения, в том числе с отступлением от согласованного проекта, которые могут привести к выселению нанимателя из жилого поме­щения ( статья 29 Жилищного кодекса ).

Выселение при расторжении договора социального найма

По существу, выселение без предоставления другого жилого по­мещения выступает в качестве санкции за совершенные нанимателем и членами его семьи нарушения, применение которой по об­щим правилам возможно только за виновные действия. Рассматри­вая выселение без предоставления другого жилого помещения как крайнюю меру, судебная практика исходит из того; что указанные нарушения должны быть злостными и длительными, т. е. можно го­ворить об умышленном характере их совершения.

Кто праве заявить иск о выселении из муниципальной квартиры

По ранее действовавшему законодательству лицо, виновное в систематическом разрушении или порче жилого помещения либо нарушении правил общежития, создающем условия невозможности совместного с ним проживания, могло быть выселено по иску дру­гих членов его семьи, наймодателя, других нанимателей жилых по­мещений в той же квартире или доме, а также по иску прокурора. Выселение такого лица было возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественных организаций, но принятые меры воздействия оказались безрезультатными.

Аналогичная норма, предусмотренная статьей 91 действующего Жилищного кодекса , имеет ряд отличий. Во-первых, обязанность по предупреждению в ад­рес нанимателя, допустившего те или иные нарушения, возложена ис­ключительно на наймодателя. Все иные меры, включая предусмотрен­ные Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях штрафы за нарушение правил пользования жилыми помещениями (порчу и само­вольное переоборудование или перепланировку жилых помещений) или мелкое хулиганство, при решении вопроса о выселении нанимателя по указанным основаниям, юридического значения не имеют.

Во-вторых, ранее по этим спорам не возникало вопросов, инте­ресы каких лиц могли быть затронуты противоправным поведением нанимателя. К их числу относились любые лица, проживающие с нанимателем в одной квартире либо доме (статья 98 ЖК РСФСР). По новому Жилищного кодекса наниматель подлежит выселению в случае нару­шения им прав и законных интересов соседей, которое делает не­возможным совместное с ним проживание в одном жилом помеще­нии. Так, как сформулированы часть 4 статьи 83 и статьи 91 Жилищного кодекса , их при­менение ограничено только в отношении нанимателей комнат в коммунальной квартире, которых только и можно рассматривать в качестве соседей, проживающих в одном жилом помещении. Ме­жду тем в указанных случаях чаще всего затрагиваются права не со­седей, а бывших членов семьи злостного нарушителя, проживаю­щих с ним в одном жилом помещении. В этой связи Верховный Суд Российской Федерации, соглашаясь с тем, что данная проблема не урегулирована Жилищным кодексом , посчитал возможным дать следующее разъяс­нение термина «соседи». По мнению Верховного Суда Российской Федерации, прекра­щение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени рас­ходов по уплате. за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.

Таким образом, поскольку статья 91 Жилищного кодекса предусматривает высе­ление граждан в случае систематического нарушения прав и закон­ных интересов соседей, то, следовательно, по требованию заинтере­сованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для дру­гих проживание с ним в одном жилом помещении (квартире).

Основания выселения из муниципальной квартиры

В каждом конкретном случае при разрешении судами таких дел, имея в виду их исключительность, необходимо учитывать все те условия, которые в целом могут служить основанием для поло­жительного решения суда о выселении без предоставления другого жилого помещения, а именно:

1. факт противоправных действий со стороны нанимателя либо членов его семьи;
2. неоднократ­ность, систематичность таких нарушений;
3. наличие вины нани­мателя либо членов его семьи в форме умысла, либо грубой неос­торожности;
4. конкретные факты совершения нанимателем противоправных действий после вынесения ему наймодателем мер предупреждения.

Неуплата за муниципальную квартиру

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги является самостоятельным основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения. Вы­селение нанимателя и членов его семьи по данному основанию за­кон (подпункт 1 часть 4 статья 83 и статья 90 Жилищного кодекса ) оговаривает рядом усло­вий:

1. срок невнесения платы за жилое помещение или комму­нальные услуги превышает шесть месяцев;
2. уклонение от уплаты надлежащих платежей обусловлено неуважительными причинами.

Закон не уточняет, должен ли срок неуплаты быть непрерыв­ным либо он может суммироваться за определенный период, к при­меру, за два или три года. Как представляется, основания для высе­ления нанимателя не обязательно следует связывать с непрерывно­стью шестимесячного срока неуплаты, - важно, чтобы в общей сложности факты неуплаты в пределах срока исковой давности пре­вышали шесть месяцев. Вместе с тем для удовлетворения иска най­модателя о выселении нанимателя недостаточно только одной за­долженности свыше шести месяцев, правовое значение здесь имеют причины задолженности по квартирной плате. Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважитель­ности неуплаты нанимателем всех платежей либо их части, но при условии, что другая часть срока (по неуважительным причинам) не превышает шести месяцев.

Вопрос о возможности учета части срока неуплаты, признанно­го судом по неуважительным причинам, при последующем обраще­нии в суд остается сложным. Судебной практике на него еще предстоит дать ответ, и не исключено, что он может быть положитель­ным, так как сам факт неуважительности причин неуплаты был установлен судом, и основанием для отказа в иске о выселении по­служили другие причины - недостаточность этого срока на момент рассмотрения дела в суде.

По этой проблеме в юридической литературе высказано проти­воположное мнение - срок неуплаты свыше шести месяцев являет­ся основанием для выселения, если он является непрерывным, и погашение задолженности в любом размере прерывает его. Если следовать этой позиции, то любые, к примеру, чисто символические проплаты не чаше двух раз в год полностью блокируют применение статьи 91 Жилищного кодекса , притом, что сама задолженность может только воз­растать.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения

Еще одна особенность этих дел заключается в том, что при удовлетворении иска по указанному основанию наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения. Причем другое жилое помещение необязательно долж­но быть благоустроенным и равноценным, достаточно, если оно бу­дет соответствовать размеру жилых помещений, установленному для вселения граждан в общежитие, - не менее шести квадратных мет­ров жилой площади' на одного человека (часть 1 статья 105 Жилищного кодекса ).

Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития не означает, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены в общежитие.

Комментарии