Возможно ли заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, право собственности на которую еще не зарегистрировано?

Ответ: да, возможно. Такой договор будет считаться договором купли-продажи будущей вещи.

Юридическое обоснование.

Согласно ч. 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ч. 3 статьи 455 Гражданского кодекса РФ Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Таким образом, по договору купли-продажи, а также предварительному договору купли-продажи предметом договора может являться недвижимая вещь, которая на момент подписания договора уже создана, либо будет создана или приобретена в будущем.

Согласно разъяснению, изложенному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» 8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации ).

11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Таким образом, простыми словами можно сделать краткий вывод:

1. Предварительный договор купли-продажи (договор купли-продажи будущей вещи) можно заключить в отношении объекта недвижимости, который еще не зарегистрирован в ЕГРП;

2. Такой договор считается заключенным с момента подписания сторонами, государственной регистрации не подлежит;

3. Застройщик такой договор заключить не может, потому что для него действуют специальные нормы из закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». А гражданин или юридическое лицо, не являющееся застройщиком такой договор заключить могут и он будет считаться договором купли-продажи будущей вещи;

4. Ссылка на то, что такой договор будет недействительным в связи с тем, что в нем отсутствует предмет договора (право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРП) несостоятельна.

Комментарии