Вопрос #66559
Продажа доли в квартире

приветствую!

2.1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее ( пункт 2 статьи 250  ГК РФ).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

2.2. Согласно  статье 2 участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном  статьей 86  Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

СОГЛАСНО П.  2.7. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Собственница доли в квартире отправила предложение о возможной реализации преимущественного права покупки в адрес опекуна второго собственника. Получен письменный ответ от опекуна, но с технической опечаткой в отношении адреса продаваемого объекта. Собственница доли пойдёт вместе с покупателем к нотариусу для подготовки и удостоверения договора купли-продажи. Вот тут, со стороны нотариуса, и может возникнуть препятствие, так как неверно указан адрес в ответном письме от опекуна. Собственница доли может просить нотариуса вызвать этого опекуна на заверение сделки и убедиться в том, что согласие относится именно к этой квартире и выражено от конкретного подопечного. Если опекун не явиться, сделка не будет заверена. Собственнице доли придётся обращаться с жалобой на опекуна в орган опеки и попечительства. Вот такая возможная история.

Анастасия! Собственница второй доли в квартире кто? Дееспособный человек? Всё, что вы указали в дополнении к вопросу, относится к дееспособным собственникам. Читайте внимательно ответы. На ваш вопрос. Где вы указали на недееспособность собственницы второй доли. Поймите, это и есть то самое препятствие для оформления продажи доли.

Пробуйте решить вопрос через орган опеки и попечительства, который обладает полномочиями по воздействию на опекуна недееспособного собственника недвижимости. Рыть не надо ничего. Тем более в Интернете. Нормальные ответы уже вырыты грамотными юридическими сапёрами!

"Предлагать свою долю посторонним людям можно только в случае оф

Тут  Вы  ошибаетесь,отказа  не  требуется  так  же  как  и  ответа.

Здравствуйте ! БЕЗ СОГЛАСИЯ  ОТКАЗА от ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ от ОРГАНОВ ОПЕКИ -СДЕЛКА НЕ СОСТОИТСЯ...

Согласно ч. 1 ст. 17 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"

Цитата:

Подопечные не имеют права собственности на имущество опекунов или попечителей, а опекуны или попечители не имеют права собственности на имущество подопечных, в том числе на суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на содержание подопечных социальных выплат.

Опекун (его представитель) обязан принять имущество подопечного под охрану, для чего составляется опись имущества (ст. 18 указанного закона).

Защититься, как Вы говорите, можно в случае, если оформите опеку на себя.

Распорядиться имуществом подопечного интернат без согласия органов опеки не сможет.

Если же речь идет о пользовании квартирой, то соответствующее согласие также должно быть дано опекой (ст. 16 Закона).

Если будете не согласны в законности действий учреждения, органов опеки, можете обратиться с жалобой в прокуратуру, которая проверит обоснованность Вашего обращения.

Далее ...

Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона. Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.

Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:

• получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
• в ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные ОТКАЗЫ от права преимущественной покупки доли КАЖДОГО сособственника; (Т,Е и НЕДЕЕСПОСОБНОГО )
• обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.
• Ссылка https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_nedeesposoben/8094 Желаю удачи .В.

Не  понятен  смысл  продажи,но  если  уведомдение    было,то  остальное  не  имеет  значения,если  уведомление составлено  правильно  по  цене  срокам  ответа,срокам  сделки  и т.д.

ГК РФ Статья 165.1. Юридически значимые сообщения >

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента  доставки  соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Здравствуйте. В Вашей ситуации Вам проще, быстрее и безопаснее будет решать все эти вопросы через орган опеки. Всё остальное, при указанных обстоятельствах, риск признания договора купли-продажи недействительным. 

Думается , что если иметь подтвержденние тому что , предложение купить долю направлено  Продавцом опекуну второго участника долевой собственности,  и  что указанное письмо было получено волноваться не стоит.  Опекун второго долевика вправе перевести на подопечного права покупателя только через суд в случае, если докажет что не знал или не должен был знать о совершаемой сделке по продаже доли.  Сделка то Ваша не будет считаться недейтсвительной, просто второй долевик имеет право перевести на себя права покупателя.  Единственно что у нотариуса при продаже доли надо представить доказательства, что инвалил находится именнно там, куда направлялось письмо ( что бы ыбло понятно что не на "деревню дедушке") . 
Меня больше волнует вопрос а где собирается проживать после продажи Продавец, есть ли где?  И как планирует проживать в квартире покупатель, если согласие на его проживание там нужно будет получать у того же опекуна. Так как пользование общедолевой собственностью или по согласию, или решать как пользоваться через суд. 

Здравствуйте!

Вы абсолютно верно сделали, что направили уведомление с предложением о реализации право преимущественной покупки законному представителю недееспособного собственника. Вами получено согласие. Если у Вас есть письменный ответ, из которого ясно, о каким объекте идёт речь, то описка в адресе значения не имеет. Однако одного согласия недостаточно, формальное согласие должно сопровождаться конкретными действиями по совершению сделки, в противном случае это злоупотребление правом, и препятствие вам в реализации прав. Направьте повторное письмо с уведомлением и описью, в котором пропишите конкретную сумму и сроки совершения сделки, разумные, например, в течение месяца они обязаны выкупить вашу долю, и укажите, что в случае не заключения дкп доли в указанный срок, их действия будут считаться отказом, и вы продаёте долю третьим лицам.

Здравствуйте, так как требования о преимущественном приобретении доли были соблюдены, возможно направить извещение о продажи доли с указанием точной даты совершение сделки-купли продажи, если до указанной даты на связь не выйдут, возможно совершение следки с любым лицом, которое пожелает приобрести данную долю.

Надеюсь, что мой ответ оказался полезным и помог Вам в решении Вашей проблемы.