Вопрос #55562
Продажа квартиры в долях

Доброе утро, продажа данной квартиры возможна только с разрешения опеки.

Такое разрешение опека даст в случае, если ВЗАМЕН  долей в продаваемой  квартире дети приобретут доли в НОВОЙ квартире , либо если деньги за их доли будут размещены на специальном счете,  деньгами с которого Вы можете распоряжаться в интересах детей  по решению опеки либо дети после 18 лет смогут сами распорядиться этими деньгами.

То, что дети имеют доли еще в одной квартире, на сегодня не имеет значения.

Делается это исключительно в целях защиты интересов детей.  Никто не сомневается, что Вы -хороший родитель. Но случаев,когда детки остаются  совсем без жилья, слишком много. Именно потому в отношении детей требования ужесточили.

Продажа квартиры только с разрешения органов опеки и попечительства,обязательное условие,открытие счетов на н/л детей и размещение там денежных средст согласно их доли в продаваемом жилом помещении(квартиры).

Когда родители продают квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего, им потребуется сначала получить разрешение органов опеки и попечительства — п. 2 ст. 37 ГК РФ . Без данного разрешения сделку не зарегистрируют — пп. 15 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ .

Разрешают не везде и не всегда.

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение начальства и комиссии отдельной опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Объясню почему

В обязанность опеки входит защита имущественных прав несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ . Опека даст разрешение на продажу доли ребенка, если сочтут, что при сделке нет ущемления его прав, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ . Но главная проблема в том, что в законе четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных органов опеки различаются.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры. С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в сделке по своим установленным правилам. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем.

Чаще всего опека разрешает положить деньги на счет, если доля у ребенка маленькая. Соответственно, и стоимость этой доли низкая. Обычно детям выделяют маленькие доли, когда квартира куплена с помощью мат.капитала. Доля детей должна быть как минимум равна их части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73 .

Например, супруги купили квартиру за 5 млн.руб. После рождения второго ребенка, они использовали мат.капитал на оплату части ипотеки. Сумма мат.капитала тогда составляла 409 тыс. руб. Семья состоит из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,37% от 5 млн. руб (суммы покупки). Родители округлили до 3% и выделили доли каждому ребенку по 3/100. Затем квартиру решили продать за 6 млн.руб. Большинство органов опеки разрешат положить деньги на банковский счет ребенка, потому что его доля при продаже квартиры оценивается всего в 6 млн. * 3/100 = 180 тыс.руб. Это совсем маленькая сумма — на нее взамен недвижимость очень сложно купить.

А есть какая-либо минимальная стоимость доли ребенка, при продаже которой можно положить деньги ему на счет? Нет, такой цифры в каких-либо законах или официальных документах вы не найдете. Некоторые опеки не дают разрешение на это, даже когда у ребенка маленькая доля. Считают, что недвижимость для ребенка всегда лучше и безопаснее, чем деньги. А что у родителей может быть своя причина продажи, их не волнует.

Вывод: родителям нужно сначала сходить в районную опеку (РОНО) по месту прописки ребенка и проконсультироваться насчет своей ситуации, спросить какие есть варианты.