Вопрос #55505
Передача объекта недвижимого имущества покупателю

Для начала представте договор для изучения. Фраза договора вырванная из контекста может иметь массу вариантов и смыслов. Нельзя рассматривать какой то один пункт в отрыве от всего документа.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР № 

купли-продажи недвижимого имущества

г.                                                                                                                                                             «26» августа 2020 г.

Общество с ограниченной ответственностью «» ( сокращенное наименование ООО «» ), именуемое в дальнейшем «Продавец» , в лице , и

Гр. РФ ,  именуемый в дальнейшем «Покупатель» , с другой стороны и вместе именуемые Стороны, заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества о нижеследующем:

1. Предмет договора.

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем Основного договора купли-продажи недвижимого имущества в собственность Покупателя:

- квартиры № , площадью: общей  кв.м., расположенной:  (далее по тексту – недвижимое имущество). Площадь является ориентировочной и будет уточнена после получения технических документов Продавцом. Окончательная площадь жилого помещения (квартиры) будет указана в Основном договоре купли-продажи.

1.2. Недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего предварительного договора, принадлежит Продавцу на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданное ООО «» Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город .

1.3. Продавец обязуется до заключения Основного договора купли-продажи оформить право собственности на указанное выше недвижимое имущество в установленном порядке.

2. Существенные условия Договора купли-продажи.

2.1. Стороны договорились, что Основной договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего предварительного договора, будет заключен на следующих условиях:

2.1.1. Стоимость недвижимого имущества является окончательной, изменению не подлежит и составляет рублей, которые оплачиваются Покупателем в момент подписания Сторонами настоящего предварительного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесения денежных средств в кассу Продавца;

2.1.2. Продавец обязуется передать недвижимое имущество в том качественном состоянии, в каком оно есть на день подписания договора.

2.1.3. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего предварительного договора, передается Покупателю после выполнения условий, указанных в                 п. 2.1.1 договора в полном объеме. Настоящий договор купли-продажи будет являться документом, подтверждающим передачу недвижимого имущества Покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов.

2.1.4. С момента передачи недвижимого имущества Покупателю, последний принимает на себя все риски, связанные с дальнейшей эксплуатацией недвижимого имущества, в том числе проведения текущего ремонта, а также принимает на себя обязанности по оплате сборов, налогов и иных платежей, связанных с эксплуатацией недвижимого имущества.

До заключения Основного договора купли-продажи, Покупатель несет ответственность за причиненный ущерб (убытки), связанные с пользованием Объекта, перед Продавцом либо третьими лицами.

2.1.5. Продавец обязуется передать недвижимое имущество свободное от прав третьих лиц, без задолженности по коммунальным услугам.

2.1.6. Продавец гарантирует, что он не имеет задолженностей по налогам и сборам за указанное недвижимое имущество.

2.1.7. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего предварительного Договора в объекте недвижимости зарегистрированные лица, а также лица, сохраняющие право пользование помещением, отсутствуют.

2.2. Покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

2.3. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Покупатель в полном объеме.

2.4. Стороны обязуются совершить все действия, необходимые для заключения Основного договора купли-продажи недвижимого имущества и последующей сдачи на регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю в установленном действующим законодательством порядке. 

3. Сроки реализации намерений сторон и гарантии.

3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит условия Основного договора купли-продажи, который будет заключен Сторонами в последующем.

3.2. Стороны обязуются заключить Основной договор купли-продажи в срок не позднее «30» ноября 2020 года . До указанной даты Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении данного недвижимого имущества.

3.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора недвижимое имущество, указанное в п. 1.1. настоящего предварительного договора, не продано, не отчуждено иным образом третьим лицам, не заложено, в споре, под арестом не состоит, не передано в аренду, не является объектом по договору о совместной деятельности или по иному подобному договору, не представляет собой обеспечение по каким-либо сделкам, не обременено какими-либо иными обязательствами и свободно от иных прав третьих лиц.

4. Заключительные положения.

4.1. Срок, указанный в п. 3.2. предварительного договора, может быть изменен по соглашению сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему предварительному договору.

4.2. Предварительный договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до вступления в силу Основного договора купли-продажи.

4.3. Предварительный договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Продавца, один – у Покупателя.

4.4. Основной договор купли-продажи будет составлен в 3-х экземплярах и после его подписания передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации перехода права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество к Покупателю.

5. Реквизиты и подписи сторон:

Продавец: ООО «»

Представитель по доверенности

от  ____________________________________________________________________

Покупатель : ________________________________________________________________________________

Я бы на вашем месте обратил внимание на условие передачи денег за имущество до подписания дкп. Это весьма опасно. Так как потом могут быть проблемы. Сама суть предварительного договора это согласование цены,  времени подписания. Проще говоря переходный период. Иными словами существенных условий. Может быть установлен залог как мера обеспечения. Но не оплата стоимости. Не советую вообще связываться с этими людьми

Прикрепите для изучения договор, иначе консультация невозможна

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР № 

купли-продажи недвижимого имущества

г.                                                                                                                                                             «26» августа 2020 г.

Общество с ограниченной ответственностью «» ( сокращенное наименование ООО «» ), именуемое в дальнейшем «Продавец» , в лице , и

Гр. РФ ,  именуемый в дальнейшем «Покупатель» , с другой стороны и вместе именуемые Стороны, заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества о нижеследующем:

1. Предмет договора.

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем Основного договора купли-продажи недвижимого имущества в собственность Покупателя:

- квартиры № , площадью: общей  кв.м., расположенной:  (далее по тексту – недвижимое имущество). Площадь является ориентировочной и будет уточнена после получения технических документов Продавцом. Окончательная площадь жилого помещения (квартиры) будет указана в Основном договоре купли-продажи.

1.2. Недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего предварительного договора, принадлежит Продавцу на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданное ООО «» Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город .

1.3. Продавец обязуется до заключения Основного договора купли-продажи оформить право собственности на указанное выше недвижимое имущество в установленном порядке.

2. Существенные условия Договора купли-продажи.

2.1. Стороны договорились, что Основной договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего предварительного договора, будет заключен на следующих условиях:

2.1.1. Стоимость недвижимого имущества является окончательной, изменению не подлежит и составляет рублей, которые оплачиваются Покупателем в момент подписания Сторонами настоящего предварительного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесения денежных средств в кассу Продавца;

2.1.2. Продавец обязуется передать недвижимое имущество в том качественном состоянии, в каком оно есть на день подписания договора.

2.1.3. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего предварительного договора, передается Покупателю после выполнения условий, указанных в                 п. 2.1.1 договора в полном объеме. Настоящий договор купли-продажи будет являться документом, подтверждающим передачу недвижимого имущества Покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов.

2.1.4. С момента передачи недвижимого имущества Покупателю, последний принимает на себя все риски, связанные с дальнейшей эксплуатацией недвижимого имущества, в том числе проведения текущего ремонта, а также принимает на себя обязанности по оплате сборов, налогов и иных платежей, связанных с эксплуатацией недвижимого имущества.

До заключения Основного договора купли-продажи, Покупатель несет ответственность за причиненный ущерб (убытки), связанные с пользованием Объекта, перед Продавцом либо третьими лицами.

2.1.5. Продавец обязуется передать недвижимое имущество свободное от прав третьих лиц, без задолженности по коммунальным услугам.

2.1.6. Продавец гарантирует, что он не имеет задолженностей по налогам и сборам за указанное недвижимое имущество.

2.1.7. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего предварительного Договора в объекте недвижимости зарегистрированные лица, а также лица, сохраняющие право пользование помещением, отсутствуют.

2.2. Покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

2.3. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Покупатель в полном объеме.

2.4. Стороны обязуются совершить все действия, необходимые для заключения Основного договора купли-продажи недвижимого имущества и последующей сдачи на регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю в установленном действующим законодательством порядке. 

3. Сроки реализации намерений сторон и гарантии.

3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит условия Основного договора купли-продажи, который будет заключен Сторонами в последующем.

3.2. Стороны обязуются заключить Основной договор купли-продажи в срок не позднее «30» ноября 2020 года . До указанной даты Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении данного недвижимого имущества.

3.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора недвижимое имущество, указанное в п. 1.1. настоящего предварительного договора, не продано, не отчуждено иным образом третьим лицам, не заложено, в споре, под арестом не состоит, не передано в аренду, не является объектом по договору о совместной деятельности или по иному подобному договору, не представляет собой обеспечение по каким-либо сделкам, не обременено какими-либо иными обязательствами и свободно от иных прав третьих лиц.

4. Заключительные положения.

4.1. Срок, указанный в п. 3.2. предварительного договора, может быть изменен по соглашению сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему предварительному договору.

4.2. Предварительный договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до вступления в силу Основного договора купли-продажи.

4.3. Предварительный договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Продавца, один – у Покупателя.

4.4. Основной договор купли-продажи будет составлен в 3-х экземплярах и после его подписания передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации перехода права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество к Покупателю.

5. Реквизиты и подписи сторон:

Продавец: ООО «»

Представитель по доверенности

от  ____________________________________________________________________

Покупатель : ________________________________________________________________________________

Здравствуйте, советую составить самостоятельный акт приема-передачи, но в принципе ДКП может иметь силу и значение акта п-п.

Акт приема-передачи подписывается обоими стронами. Покупателем, если нет недочетов, которые требуют устранения со стороны застройщика. Как при отсутствии акта осмотра и дефектовки зафиксировать проблемы объекта от застрощика и затребовать их устранить? Подписание такого договора означает, что я принимаю объект в том виде, что есть, без претензий к застройщику и все недостатки устраняю за свой счет?

Если есть недочеты,  которые Вы требуете устранить,  пишите акт таких недочетов до подписания дкп

Очень интересно. Заключаете предварительный договор, а деньги передаёте и объект принимаете, а основной договор заключите когда то там? 

Как правило предварительным договором оговариваете существенные условия договора, а не совершаете передачу денег и приёмку объекта. С момента подписания предварительного договора вы будете нести ответственность в том числе за сохранность объекта, при этом не являясь его собственником. Оно вам надо?

Более того, фактической передачи объекта нет, ключи пока не дают. Как я могу нести ответственность за объект?

Заявляют, что объект в соответсвии с прректной документацией построен по 214-ФЗ. И якобы все права по нему растространяются, гарантия 5 лет, например, но заключают договор не ДДУ, а КП. Страшиваю, где будет прописана та же гарантия и на что, ответ: "в ФЗ". 

Советую отказаться от сделки,  ввиду того что она очень сомнительна.

Смысл акта приема-передачи в состоявшемся юридически значимом действии в конкретную дату. Поскольку у Вас нет даты передачи объекта недвижимости, то и нет факта передачи объекта недвижимости. Сильно сомневаюсь, что такой договор пройдет регистрацию в Росреестре. В Москве и области такая хренотень не пройдет. Где то, где регистратор скоро сядет из-за своей безголовости, может и пройдет.

Тут усматривается более глобальная проблема. Уничтожение либо порча имущества,  риск гибели которого перейдет на покупателя дэ факто с момента подписания пдкп

Конечно, докментов на квартиру у продавца еще нет, право собственности не зарегистрировано, а ответственность покупателя уже есть и в т.ч. перед третьими лицами и риски порчи и гибели тоже уже на покупателе, это ли не клева))) Но с другой стороны, понятно, что люди хотят начать делать ремонт и возможно даже заезжать не дожидаясь регистрации права собственности и т.д., тогда и риски на них вот так вот, по другому никак. Вопрос в регистрации, основной договор должен быть очень грамотно составлен, поскольку это жилье и регистрируется сам договор, а не переход права. Если в основном прямо указать конкретную дату передачи квартиры и указать, что ПДКП является для целей настоящей сделки актом приема-передачи квартиры, то все норм. Просто зачем такая муть и сложности непонятно. Подписали акт приема-передачи и пользуйся наздоровье.

Все же на мой взгляд данная сделка весьма сомнительна. Слижком уж много таких ньюансов, с которыми потом неразберешся