Вопрос #34685
Продажа части квартиры по наследству?

Здравствуйте, уважаемый Эдуард!

Вы имеете право продать свою долю с учетом требований закона:

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

 
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
 

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Вы можете оформить соглашение с остальными собственниками о порядке предоставления своей доли в аренду. В случае, несогласия, вы можете обратиться в суд.

Если вам ограничили доступ в квартиру, вы можете обратиться в суд. 

Эдуард, здравствуйте!

Согласно  закону(выше Вам все процитировали) Вы можете своей долей распоряжаться: Вы уже и сами знаете, что при продаже  у  других сособственников право преимущественной покупки, в случае их отказа  можете реализовывать долю кому  угодно, но на  тех же  условиях, на которых предлагали купить ее другим собственникам ранее. Если захотите  подарить – это  можно  делать и без уведомления других сособственников. Но на практике  возникает вопрос, кому  такая  доля  нужна. Это в определенном смысле как  чемодан  без ручки – вроде  и есть имущество, но ни пользоваться, ни продать   невозможно. Поскольку  Вы  в  квартире  фактически не проживаете, то порядок  пользования Вам в суде не определят(т.е. откажут в выделении в пользование  конкретной комнаты, т.к.  Вы в квартире не живете и Ваши права не нарушены). Сдавать свою долю  Вы  также  вряд ли сможете – во-первых, как  я уже  написала, Вы не сможете  показать конкретную комнату, которую сдаете, во-вторых, пользование общим  имуществом  происходит по взаимному согласию всех собственников, если кто-то не согласен, то спор разрешается  в суде, но никому  из  арендаторов  потенциальных это, безусловно, не нужно, да  и выиграть такой  спор – крайне сомнительно. Остаются переговоры  с Вашей  сестрой и психология, т.к. заставить ее выкупить  у Вас свою долю, в том  числе  и через суд,  нельзя. Вам необходимо создать такую ситуацию, чтобы  ей  самой было выгодно  у Вас эту  долю приобрести. Первое, что нужно сделать – это, безусловно, получить ключи от квартиры, если не дают добровольно, то можно  подавать   исковое заявление  в суд об устранении нарушений прав  собственника  и возложении обязанности передать ключи, это 100 % выигрышное дело, ключи передадут Вам при судебном приставе-исполнителе, и  также  возможно возложение на ответчика понесенных Вами судебных расходов. А дальше  создавайте неудобства, приходите и оставайтесь столько, сколько нужно, принесите какие-то  свои вещи, при этом имейте в  виду,, что  все долевые собственники вправе пользоваться всеми помещениями. Также всем известно, что в принципе  долю  в квартире  по низкой  цене  могут купить какие-то асоциальные элементы, поговорите об этом  с сестрой, можете даже  сказать, что Вам в итоге эта  ситуация  надоест, и Вы подарите  эту  долю  постороннему человеку(не родственнику), который  въедет  и будет жить; водите  кого-то под  видом  покупателей, чтобы  смотрели квартиру.  То есть я хочу до Вас донести, что, к сожалению, этот  вопрос  может быть решен только через психологическое  давление, не всем это по душе  и не у всех на это хватает нервов, но такова реальность. Насколько  Вы готовы  к такому  варианту  - это Вам решать. Возможно, достаточно  будет в красках описать все  вышесказанное сестре, чтобы  она согласилась выкупить долю.

А юридически, повторюсь, в такой  ситуации то, что Вы сможете  сделать  со 100 % гарантированным результатом – это получить  ключи от квартиры, приходить туда, ну  и действительно  подарить эту  долю кому-то, если возникнет такое  желание. Есть также идеальный вариант, что все  собственники  договорятся  о продаже всей квартиры, и  каждый  разойдется со  своей долей  в денежном выражении, но практика  показывает, что на  деле никто договориться не может(особенно  если  квартирой  пользуется  один из наследников, а другие  собственники «на бумаге»).

Вам здесь уже ответили про преимущественное право покупки и что их об этом нужно известить письменно, и про возможность сдачи в аренду. Про то что в квартиру не пускают и ключи не дают - обращение в суд это долгая история, вы полноправный собственник своей доли и без всякого суда и не обязаны жить на улице до решения суда, в данном случае просто вызывайте участкового инспектора полиции и с ним в присутствии понятых взламывайте замки и получайте доступ на принадлежащую вам территорию. Один раз сделаете так - вам больше не будут ограничивать доступ.

Можете продать конечно, предварительно известив других собственников, у них первоочередное право на покупку. Заселить квартиросъёмщиков не можете.  Чтобы попасть в квартиру и получить ключи необходимо подать иск в суд об устранении препятствий в пользовании квартирой и обязании передать ключи.

Вам необходимо направить, с уведомлением о вручении и описью письма посредством почты, письменное предложение о продаже доли квартиры всем сособственникам.

По истечении 30 дней с момента вручения, если сособственники не изьявили свое желание приобрести вашу долю за указанную в письме сумму, вы праве продать вашу долю любому лицу. Но не забывайте, что продать вы можете, за сумму не менее той которую предлагали сособственникам. Оформляется купля-продажа через нотариуса. Также вас не имеют права не впускать квартиру и если это происходит, то через суд вы можете, компенсировав себе моральный вред и можно даже материальный, обязать выделить в квартире комнату соразмерную вашей доле.

Впускать квартирантов разрешено только с согласия сособственников.