Вопрос #31761
Покупка и продажа квартиры в одном году, налог и вычет

Здравствуйте. Так называемый Вами «взаимозачет», в результате кот.уплачивать в бюджет ничего не надо, возможен лишь в случае, когда сумма налога к возврату (при покупке) будет равна или больше, чем сумма налога к уплате (при продаже). То есть:

Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 2млн. рублей (налоговый вычет). У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ :

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов

Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно  не на 2 млн.рублей, а на сумму покупки .

То есть в налогой вас проконсультировали верно.

 А разницу между покупкой (3 000 000 р.) и продажей ( 3 400 000 р.) = 400 000 р. можете закрыть воспользовавшись налоговым вычетом (сейчас он составляет по 2 000 0000 р. на человека), отразив это в декларации. 

Сергей, в следующем году надо будет подавать налоговую декларацию за 2018 год. В этой декларации будет показана сделка по продаже квартиры. Доход составит три миллиона четыреста тысяч рублей. Этот доход налогоплательщик вправе уменьшать. Налогооблагаемый доход от продажи квартиры (3 400 000 руб.) может быть уменьшен на величину имущественного налогового вычета (1 000 000 руб.) либо на сумму фактически понесенных расходов на приобретение данной квартиры (3 000 000 руб.). Выгоднее использовать фактически понесённые расходы, в которые включается и государственная пошлина за регистрацию права собственности. Поэтому у налогоплательщика возникает обязанность по уплате НДФЛ с дохода от продажи квартиры в 2018 г., который составит 52 000 руб. А вот относительно "закрыть" такой налог другим имущественным вычетом, рассмотрим эту часть детально. Как правило, имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Если воспользоваться таким способом, то можно заявить об использовании имущественного налогового вычета в размере двух миллионов рублей по квартире. Тогда налоговый орган после проверки декларации признает право на возврат налогоплательщику 260 000 рублей. Из них вычитаются 52 000 руб. Остаток должен быть возвращён налогоплательщику на указанный банковский счёт. Насколько оперативно это случится, не будет ли принято решение о резервировании остатка в счёт возможного погашения последующей налоговой задолженности, трудно спрогнозировать. Тогда проще получить такой вычет по месту своей работы. Ежемесячная зарплата увеличивается, появляется возможность накопить к апрелю 2019 года те самые 52 000 рублей, заплатить их в бюджет после принятия налоговой декларации за 2018 года, и продолжить получать на работе увеличенную заработную плату, пока весь вычет не будет использован по месту работы.

Здравствуйте, Сергей.

Поскольку квартира находилась в Вашей собственности менее минимального предельного срока владения, то при ее продаже необходимо задекларировать полученный доход, а также исчислить и уплатить с него НДФЛ по ставке 13% (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ , п. п. 2-4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ , пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ ). 

Сумму налога можно уменьшить на сумму фактически произведенных расходов по приобретению квартиры или на величину имущественного налогового вычета в фиксированной сумме – 1 млн. руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ ).

В Вашем случае наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.  (3 400 000 руб. – 3 000 000 руб.) х 0,13 = 52 000 руб.

Таким образом, налог к уплате в этом случае составит 52 000 руб.

"Не платить" данный налог Вы сможете, используя имущественный вычет при приобретении квартиры (пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ ). Имущественный вычет на приобретение жилья (долей в них) предоставляется в сумме фактически прозведенных расходов, но не может превышать предельную сумму - 2 млн. руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ ).

При заполнении налоговой декларации (по форме 3-НДФЛ) из суммы к возврату будет вычтена сумма к уплате (поскольку она меньше), и оставшаяся сумма будет возвращена Вам из бюджета. В результате этого Вам не нужно будет уплачивать налог.

Налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) необходимо подать в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ ).

С уважением,

Голубушина Лариса