Вопрос #31759
Продажа недвижимости по предварительному договору

Здравствуйте. Да, можно заключить предварительный договор.

можно ссылки на нормативку пожалуйста

Сейчас "предварительным" называют любой договор, заключаемый в отношении несуществующего объекта. Допустим, не хватает необходимых документов для осуществления строительства; или же объект построен (существует как предмет материального мира), но не введен в эксплуатацию в установленном порядке, на него не зарегистрировано право собственности (в юридическом смысле этот объект еще не существует). Тем не менее, будущий собственник уже заключает в отношении него предварительные договоры и получает по ним денежные средства.

Однако правовая конструкция предварительного договора не предполагает совершения платежей. Кроме того, предварительный договор предназначен отнюдь не для обременения обязательствами несуществующих объектов. Предварительный договор воплощает в себе обязательства только организационного характера, его цель - добровольное установление между контрагентами юридической связи в будущем*(79). Предварительный договор заключается по поводу будущего основного договора, а не по поводу какого-то конкретного имущества. Именно поэтому условие об оплате несуществующей (непостроенной) квартиры в рамках предварительного договора неправомерно. Ведь он воплощает в себе лишь обязательства организационного, а не имущественного характера*(80).

Как поступить, если денежные средства все же были уплачены именно на основании предварительного договора? Во-первых, перечисление денежных средств в соответствии с предварительным договором может быть признано ничтожным условием этого договора*(81). Во-вторых, чаще всего на практике уплата денежных средств по предварительному договору квалифицируется как неосновательное обогащение*(82). Действительно, здесь мы имеем дело с получением имущества (денег) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ ). Тот факт, что уплата денег предусмотрена в условиях самого предварительного договора, не меняет данной квалификации. Ведь договор не должен содержать неправомерных условий.

На сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами ( ст. 395 ГК РФ ), правда, не за весь период, а лишь с того момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2 ст. 1107 ГК РФ )*(83).

Во избежание этой ситуации во многие предварительные договоры, подразумевающие заключение в будущем договора купли-продажи, не включаются условия об оплате денежных средств. Однако в момент подписания данного договора будущему покупателю имущества предлагается приобрести беспроцентный вексель. Векселедателем выступает будущий продавец имущества (в редких случаях - другое юридическое лицо), а номинал векселя соответствует той сумме, за которую и должно быть приобретено имущество. Срок оплаты векселя устанавливается "с запасом", как правило, он составляет несколько лет с даты выдачи векселя. К моменту, когда будет заключен основной договор купли-продажи и настанет момент оплаты имущества, стороны могут произвести зачет вексельной суммы и платежа за приобретаемое имущество. Подобная правовая конструкция вряд ли может быть оспорена, поскольку здесь мы имеем дело с разными обязательствами: предварительный договор, являющийся основанием для заключения основного договора купли-продажи, и вексельное обязательство.

Спасибо за консультацию. А подскажите если мы по предварительному договору планируем расплатиться векселем это будет необоснованным обогащением?

если вы расплатитесь векселем, это не будет считаться необоснованым обогащением.

Аесли предьявят его к оплате после перехода права собственности?