Вопрос #30566
продажа квартиры родителями

Собственником квартиры является мать. Все трое граждане Белорусии

Здравствуйте. Поскольку продаваемая квартира находится в Беларуси, постолько необходимо обратиться к законодательству этой уважаемой Республики. Согласно ст.249 ГК РБ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных статьей 253 настоящего Кодекса. Это значит, что квартиру можно продать лишь получив согласие всех собственников, в т.ч. и сына, который не намерен её продавать. Но данная норма закона делает ссылку на ст.253 указанного Кодекса, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. А это означает, что родители молодого человека, имющие свои доли, как и сам молодой человек, могут их продать, предупредив его о намерении продать. Если он не купит их доли, то они могут быть проданы любому третьему лицу. У молодого человека также есть право на раздел квартиры. Для чего ему необходимо привести в действие ст.255 ГК РБ, согласно которой

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, за исключением имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, за исключением имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Вы обратитили внимание, что мой ответ касается случая, если квартира в РБ принадлежит родителям и их сыну на праве общей долевой собственности, т.к. в вопросе об этом не указано. Если доли в квартире у сына нет, то он не имеет прав на неё, в т.ч. и денежных претензий предъявить не может. На вопрос о развитии ситуации, о последствиях которой "мы даже не догадываемся" можно ответить, что в настоящее время покупателей долей квартиры не смущает то, что они покупают не всю квартиру. Они часто создают такие невыносимые условия, что оставшийся дольщик за бесценок отдаёт им свою долю, лишь бы быстрее убраться от них в здравом состоянии. Если имеются дополнительные вопросы, задавайте. 

Сергей, добрый день! Несмотря на уже имеющиеся ответы юристов, считаю, что эти вопросы Вам следует задать непосредственно специалисту риелтору из Белорусии. Законы законами, а риелторы практически решают такие задачи там на месте. Если законодательство не разрешает продажу долей в квартире, то квартира подлежит продаже целиком, с участием всех владельцев. Если законодательство допускает продажу доли (по аналогии с ГК РФ, с учётом преимущественного права покупки), то родители и их сын каждый сможет распорядиться своей долей. Если им требуется оплата для новой ипотеки в Москве, то нужна и продажа всей квартиры. Если сын будет стопорить продажу своей доли, то сделка не состоится, скорее всего. По обмену квартиры - тоже риелтор из РБ подскажет варианты. Либо через мену, либо через продажу. Куда сыну регистрироваться после сделки? Тоже вопрос по регистрационному учёту граждан в РБ. 

Здравствуйте, Сергей!

В изложенных Вами обстоятельствах, согласен с доводами коллеги Зубкова Сергея Васильевича.

Добавлю, что следует внимание обратить также на возможные коллизии между законодательство Российской Федерации и законодательством Республики Беларусь, в т.ч. в налоговом отношении.

Не желающий продажи квартиры также может "потянуть время" через выдел доли в судебном порядке (ст. 255 ГК Республики Беларусь), через определение порядка пользования жилым помещением (ст. 24 ЖК Республики Беларусь), но лучше в судебном порядке, чероез раздел лицевых счетов (ст.ст. 32, 154 ЖК Республики Беларусь, ст. 6 ГПК Республики Беларусь)- в отличие от РФ в Беларуси раздел лицевых счетов возможен.