Вопрос #21396
Общая собственность при выходе (исключении) из ЖСК

Согласно ст. 125 ЖК РФ Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

Согласно ст. 132 ЖК РФ Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Таким образом, прежде всего, вы имеет право на пай, а не на компенсацию каких-то конкретных расходов. А вот что именно входит в понятие "пай" в Вашем ЖСК и как именно он компенсируется при выходе или исключении - смотрите Устав Вашего ЖСК. Обычно "расходы" пайщиков и образуют те самые паевые взносы, которые в совокупности образуют пай.... а соответственно важно документальное подтверждение внесения данного паевого взноса, а не то, было ли в дальнейшем приобретенное или построенное за счет паев имущество оформлено.... Однако, если порядок расчета пая выходящему члену ЖСК как то увязан с балансовой стоимостью имущества, официально числящегося в собственности ЖСК, то в денежном выражении Вы получите меньше (выражаясь Вашими языком - не компенсируете свои расходы на создание того имущества, которое создано за счет Вашего паевого взноса). Однако, с общим имуществом всё еще сложнее.... в силу закона общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности и эта сама доля всегда следует судьбе квартиры, т.е. приобретается и отчуждается вместе с квартирой. Выдел таких долей, взыскание какие-то компенсаций или заключение сделок по общему правилу недопустимо. Соответственно общее имущество дома никак и не могло быть зарегистрировано за ЖСК, поскольку имеет в силу закона иных собственников - граждан-собственников квартир. Однако, зачастую общее имущество домов путают с иным обслуживающим оборудованием и коммуникациями. Существует такое понятие как граница балансовой принадлежности, которая обычно проходит по стенам домов. А все подводящие коммуникации - это уже не общая долевая собственность граждан, а собственность той организации, которая их создала или получила в силу закона (кстати, именно в 1992-1993 годах. многие такие коммуникации в качестве объектов социальной сферы снимались с балансов предприятий и передавались местным администрациям, а те зачастую уклонялись от такого приема-передачи). Соответственно, применительно к Вашему вопросу не исключена ситуация, что идет речь не об общем имуществе, а об обычном созданном ЖСК имуществе. На балансе ЖСК оно все равно должно учитываться, поскольку ЖСК его создало за счет паевых взносов.... если на балансе этого имущества нет, то Вам следует начать с выяснения причин.... если отдали коммуникации администрации или кому-то еще, то вряд ли что-то сможете сделать.... А вот если просто не хотят ставить на баланс то, что сами по факту создали, возможно оспаривать расчет Вашего паевого взноса на том основании, что расчет не учитывает всего имущества, созданного ЖСК .... доказывая наличие возникшего у ЖСК права собственности на спорное имущество по основаниям ст. 218 ГК РФ , а также его стоимость.

Не совсем уловил разницу между имуществом общим и созданным ЖСК за счёт паевых взносов. В нашем случае посёлок состоит из частных домовладений. А коммуникации (например, водонапорная башня и сеть водопровода до границ участков или силовой трансформатор, столбы и электросети до участков) создавались на средства собственников этих участков, вносимых в ЖСК. Чьей собственностью являются они?

С частными домовладениями вопрос действительно интересный. Поскольку к общему имуществу многоквартирного дома подобное оборудование отнести невозможно, смею предположить, что всё перечисленное Вами имущество - это собственность ЖСК как лица, которое данное имущество создало. А вот назначение такого имущества - для общего пользования и удовлетворения общих нужд собственников домовладений. Зачастую в ЖСК устанавливаются соответствующие виды взносов - на содержание и ремонт имущества общего пользования. Улавливаете в чем разница? Общее пользование и общая собственность - разные понятия.

Уместен ли здесь принцип аналогии в жилищном законодательстве: поскольку имущество общего пользования многоквартирного дома и объекты общего пользования СНТ принадлежат членам соответствующего ТСН на праве общей долевой собственности, то и имущество (объекты), созданные на территории общего пользования ЖСК, также являются общей долевой собственностью членов данного ЖСК?

А я не говорил про аналогию права.... чистой воды ст. 218 ГК РФ , т.е. приобретение права собственность на вещь лицом её создавшим.... просто, на всякий случай, "оглядывался" на то, что является собственностью граждан в силу закона (общее имущество многоквартирного дома). Если укажите мне прямую норму, согласно которой любые объекты, созданные на территории общего пользования ЖСК поступают в общую долевую собственность членов ЖСК, а не в собственность самого ЖСК, буду весьма признателен) По крайней мере, я такой нормы не нашел. Однако уверен, что если бы даже такая норма существовала, члену ЖСК никогда не будет предоставлено право требовать её выдела или выкупа, поскольку:
а) существует иная прямая норма - о праве члена ЖСК на денежное возмещение стоимости пая;
б) предоставление членам ЖСК подобного права может существенно затруднить деятельность ЖСК

Про аналогию я говорил на основании Ст.123.13 ГК, п.2. Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

Сами видите, что ЖСК прямо к ТСН-ам не отнесены. Хотя, пока исследовал данный вопрос, наткнулся на такую действующую орг-правовую как ТСН ЖСК "Наименование" где-то в Новороссийске.... а еще на протокол общего собрания ЖСК о реорганизации в форме преобразования в ТСН. То есть в вопросе возможности отнесения ЖСК к ТСН или в том, что нужно сделать для подчинения их законодательству о ТСН-ах стоит покопаться дополнительно. Однако, надо понимать, что все эти новеллы законодательства (если им прямо не придана обратная сила федеральным законом) - не должны менять правовой статус ранее созданного или приобретенного ЖСК имущества.... А статус такого имущества, как я и говорил ранее - собственность ЖСК. Вот, например, выдержки из Устава ЖСК аналогичного Вашему:
9.17. В Кооперативе формируются фонды Кооператива:

- паевой фонд формируется за счет паевых взносов членов Кооператива. Паевой фонд является делимым фондом. Паевой фонд Кооператива служит для обеспечения уставной деятельности Кооператива. Члены Кооператива имеют пай в паевом фонде. Пай члена Кооператива определяет его долю в паевом фонде, соответствующую размеру внесенного паевого взноса. Размер внесенного паевого взноса может изменяться в случае переоценки имущественных долей;

- резервный фонд включает денежные средства, внесенные членами Кооператива в качестве дополнительных взносов. Целевое назначение фонда - покрытие убытков Кооператива по итогам финансового года;

- неделимый фонд (формируется путем использования целевых и части членских взносов для приобретения имущества общего пользования, необходимого для осуществления уставной деятельности Кооператива, и не подлежит распределению между членами Кооператива ни при каких обстоятельствах);

- фонд развития (пополняется за счет доходов от предпринимательской деятельности и доходов, получаемых за оказание платных услуг членам Кооператива и другим лицам, и направляется на модернизацию оборудования, инструментов, инвентаря и других технических средств, используемых для достижения уставных целей).

При необходимости Кооператив вправе сформировать и другие фонды.

9.18. Имущество общего пользования, за исключением земельного участка, приобретенное Кооперативом на паевые, целевые и другие взносы, поступает в неделимый фонд Кооператива и принадлежит Кооператвиу на праве собственности. Неделимое имущество, не подлежит разделу на паи членов Коператива или выплате при прекращении ими членства в коопертиве, и используется на уставные цели Кооператива.

Вполне убедительно. Спасибо Вам за разъяснения.