Как не попасть при выборе земельного участка

Приобретение земельного участка в собственность – это событие, которое всегда сопровождается с определенными рисками, не учитывая которые, можно потерять не только деньги, но и возможность использовать земельный участок в соответствии с теми целями, ради которых он приобретался.

Целью данной статьи, является выявление типичных ошибок при покупке земельного участка.

Покупка земли – на какие документы стоит обратить внимание?

Как и любая сделка купли-продажи, процедура покупки земельного участка сопровождается определенной документацией. Самой первой и важной бумагой является право продаваемой стороны на владение участком. Также в обязательном порядке перед совершением сделки стоит узнать о наличие следующих документов:

• Документация, которая подтверждает право на владение землей, выставленной на продажу (договор купли-продажи, акт о предоставлении земли, иные распоряжения и приказы);
• Паспорт кадастровый или выписка из ЕГРН;
• Документ, подтверждающий отсутствие ограничений и арестов (обычно указывается в выписке из ЕГРН).

Также не стоит забывать и о документах самого продавца, внимательно ознакомьтесь с его паспортом или другими бумагами, которые бы могли подтвердить его личность.

На что необходимо обратить особое внимание

Межевой план

Земельный участок, это прежде всего объект недвижимости, который имеет границы и координаты, в соответствии с которыми его необходимо поставить на кадастровый учет (далее ГКН).

Другими словами, его площадь и местоположение, должны быть индивидуально определены и задекларированы собственником земельного участка в государственном кадастре недвижимости.

Основным документом, который необходим для постановки земельного участка на кадастровый учет, является межевой план, который подготавливается кадастровым инженером.

В обязательном порядке, необходимо согласование границ земельного участка со смежными землепользователями, участки которых не учтены в ГКН.

Данное согласование, проводится между собственниками или землевладельцами смежных земельных участков и фиксируется в акте согласования границ земельного участка. Данный акт, является неотъемлемой частью межевого плана.

К акту согласования границ, в обязательном порядке, должна быть прикреплена схема участка, его координаты и площадь.

Если подобный акт согласования отсутствует, необходимо опросить смежных землевладельцев о наличии возражений о фактических границах, приобретаемого земельного участка.

Отсутствие межевого плана, так же, как и акта согласования границ, не делает сделку по приобретению земельного участка недействительной, но несет ряд других последствий, с которыми может столкнуться новый собственник:

• Сложности в постановке земельного участка на кадастровый учет;
• Определение границ земельного участка;
• Судебные тяжбы с соседями по границам.

Вывод, приобретая земельный участок, обязательно уточните, его координаты и фактическую площадь, сверьте данную площадь с документами на землю; опросите соседей – смежников, согласны ли они с местоположением фактических границ приобретаемого земельного участка.

Самовольные постройки

В данной ситуации все трудности доказывание отсутствия угроз жизни и здоровью населения, связанных с такой постройкой, возлагаются на нового собственника.

Кроме того, распоряжаться самовольной постройкой нельзя, объектом гражданских прав и обязанностей она не является.

К ому же на нового собственника возлагается обязанность по уплате штрафа, предусмотренного ст. 9.5 Кодекса об административном правонарушении ., данной статьей предусмотрено следующее:

наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Градостроительная документация

Градостроительная документация  – документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Главным документом любого поселения, является Генеральный план, утвержденный уполномоченными органами местного самоуправления на основании территориального зонирования территории.

Подготовка генерального плана поселения, генерального плана городского округа, осуществляется применительно ко всей территории такого поселения или такого городского округа.

Правила землепользования и застройки на территории городского или сельского поселения (ПЗЗ) - документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и их границы, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В отличие от  Генерального плана территории  правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие - нет, и что конкретно можно строить на территории.

Градостроительный регламент  - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства

Таким образом, застройка и использование земельного участка, должны соответствовать требованиям, градостроительных регламентов, установленных в ПЗЗ, которые могут не совпадать со сведениями о разрешенном использовании земельного участка в правоустанавливающих документах.

Чтобы узнать в какой территориальной зоне располагается земельный участок и какие для него установлены градостроительные регламенты, необходимо обратиться в местную администрацию на территории которой расположен приобретаемый участок.

Тем самым вы обезопасите себя от приобретения земельного участка, который в дальнейшем не сможете использовать для тех целей, ради которых вы его приобретали.

Например, вы планируете построить объект индивидуального жилищного строительства, по документам, участок расположен в зоне поселения, вид разрешенного использования ИЖС. После того, как вы зарегистрировали свое право на земельный участок, вы подаете уведомление о строительстве, однако вам дают отказ. Причина отказа – участок расположен в территориальной зоне, градостроительными регламентами которой, расположение объектов индивидуального жилищного строительства не предусмотрено.

Вывод, при наличии на земельном участке недвижимого имущества у продавца необходимо истребовать документы на него; обратиться в органы местного самоуправления, для уточнения действительных территориальных зон и градостроительных регламентов, в которых расположен приобретаемый земельный участок.

Итак, мы с вами рассмотрели несколько моментов, на которые необходимо обратить внимание при покупке земельного участка, которые не позволят вам попасть в неприятную ситуацию в процессе эксплуатации земельного участка.

Комментарии