Как выиграть земельный спор

Как выиграть земельный спор

О.В.Максимова

Земельные споры – наисложнейшие из всех существующих споров с недвижимостью.  Самыми распространенными земельными спорами являются споры:

— о границах земельных участков (установление границ, оспаривание межевания, исправление кадастровой ошибки, восстановление границ и освобождение самовольно занятого участка и т.п.;

— в связи с отказом от продления договора аренды на земельный участок;

— о расторжении договора аренды и  взыскании арендной платы.

В этой статье, основываясь главным образом на личном опыте, вкратце расскажу о некоторых «хитростях» выиграть их в суде.

Споры о границах земельного участка .

Эти споры редко проходят без проведения судебной землеустроительной экспертизы. Но имейте ввиду, что суд по своей инициативе не назначит экспертизу. Если Вам нужно доказать те обстоятельства, которые может установить только экспертиза, то именно Вам нужно заявить ходатайство о ее назначении. В се документы о границах земельного участка нужно постараться предоставить суду еще до ее проведения. Если нет каких-то документов — заявляйте ходатайство об их истребовании.Потом будет уже поздно!

ПРИМЕР. На консультацию обратился челнинец, который проиграл дело только потому, что предоставил суду в качестве доказательства лишь досудебное заключение муниципального предприятия и не стал просить суд о назначении по делу землеустроительной экспертизы. Это было его фатальной процессуальной юридической ошибкой.

ВАЖНО. Обязательно участвуйте в обсуждении вопросов, которые будут поставлены на разрешение эксперта. Присутствуйте лично при обмерах земельного участка, проводимых экспертом. 

СОВЕТ .  Свидетелей целесообразно допрашивать после проведения по делу экспертизы: до экспертизы у суда нет пока представления об объекте спора, что и где находится на спорных участках. При наличии же экспертного заключения для наглядности можно просить свидетелей давать показания с помощью графических материалов, которые содержащихся в нем.

Все свои доказательства постарайтесь представить суду до принятия решения по делу . Ведь в апелляционной инстанции ссылаться на новые запрещено.

Отказ от продления договора аренды.

Из рассказа клиентки: «Срок аренды — 3 года и на данный момент он уже истек. Земля приобреталась в аренду на аукционе. За эти 3 года на участке поставили забор, подвели коммуникации, начали фундамент. Незавершенки как таковой для регистрации в собственность еще нет. В настоящее время в связи с трудным фин.положением нет возможности продолжать строительство. В продлении договора аренды отказано. Как быть и кто теперь компенсирует произведенные расходы в случае расторжения договора? 

Действительно, часто встречаются ситуации, когда строительство на арендованном земельном участке не удается завершить в срок из-за сложных процедур подготовки исходно-разрешительной и проектной документации или из-за отсутствия финансирования.

С 1 марта 2015 года вошли в действия глобальные поправки в Земельный кодекс РФ .  Самыми «худшими», на наш взгляд, стали изменения о продлении аренды на земельный участок, предоставленный под строительство.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса РФ » (а именно п. 21 ст. 3) предусматривает положения, позволяющие все-таки некоторым категориям арендаторов — «недостроевцев» однократно получить землю в аренду на три года для завершения строительства, не дожидаясь торгов,  в случае:

— если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года

—  или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду.  

Именно этой нормой и руководствуются сейчас суды, рассматривая подобные дела.

Если аренда не будет продлена в срок до окончания текущего договора или после ее продления объект не достроят в течение 3 лет, в силу ст. 239.1. Гражданского кодекса РФ , объект незавершенного строительства может быть продан на аукционе. Вырученные деньги, за вычетом расходов на аукцион, получит владелец «недостроя».

СОВЕТ. Не пропустите срок действия первоначального основного договора аренды, вовремя оплачивайте арендные платежи, оформляйте «незавершенку» в собственность – это гарантированные условия продления аренды.

Однако, согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанной им в ряде постановлений, не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды.

Необоснованные действия по  отказу в продлении аренды или расторжению договора аренды оспаривайте в судебном порядке.

Исход судебного разбирательства по подобным искам зависит от правильной юридической оценки ситуации, от конкретных обстоятельств и наличия соответствующих доказательств.

Единого для всех «рецепта»  выиграть  нет!

Если Вы не смогли самостоятельно разобраться в хитросплетениях земельного законодательства, обращайтесь в Юридическое агентство «ЗАКОН» гор. Набережные Челны. Запись по тел   8 (8552) 38-33-41 . Не забудьте взять с собой на консультацию соответствующие документы!!!

Ольга Максимова, директор Юридического Агентства «ЗАКОН», юрист.

Комментарии