Что делать, если банк хочет забрать ипотечную квартиру?! часть 1

Давно собирался написать статью на эту тему, тем более что она мне очень близка и я даже не вспомню, сколько раз я участвовал в судебных заседаниях по данному виду гражданского спора. За 9 лет работы в банке, который в свое время активно выдавал ипотечные кредиты, таких споров набралось, пожалуй, с несколько десятков. И участвовал я, как Вы понимаете, на «темной стороне»), на стороне кредитора, банка, залогодержателя. Пик обращений взыскания банком на залоговые квартиры и дома пришелся на 2008-2011 кризисные, как и сейчас годы. Поэтому думаю, что тема будет актуальна и сейчас, а так же надеюсь, что я смогу помочь тем, на чье имущество банк обращает взыскание или хочет забрать .

Оговорюсь сразу, что коротко описать процесс обращения банком взыскания на недвижимость (дом, квартиру и т. п.) не получится. Слишком много этапов происходит с момента начала просрочки до финиша, а финиш, как показывает практика, бывает разный. Поэтому сделаю серю статей из нескольких частей, чтобы было легче воспринимать на глаз и на слух.

Сразу отмечу, что все, о чем будет писаться ниже, практически идентично и применимо к коммерческой, нежилой недвижимости.

Итак, начну с терминов и законодательной базы, чтобы если кто-то захочет самостоятельно вступить в неравный бой с банком мог понимать, откуда черпать информацию.

Основным законом, который регулирует отношения между залогодателем и залогодержателем является Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту — Закон об ипотеке). В нем содержаться основные положения, регламентирующие отношения сторон с момента возникновения ипотеки, до момента погашения записи об обременении. Оговорюсь, так же, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Т.е. если Вы не брали кредит, но предоставили в залог по просьбе родственника, друга, коллеги свою квартиру или какую-либо недвижимость, то рискуете даже больше чем он.

В статье 2 Закона об ипотеке указано, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. Т.е. действия этого закона не сводятся к банальному займу или кредиту, но это так, для общего познания. Ведь цель нашей статьи научиться защищать свои права, когда банк хочет забрать ипотечную квартиру.

Итак, договор ипотеки составлен, обязательно в письменной форме, подписан, зарегистрирован в Росреестре и в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) появилась запись об обремени в виде ипотеки. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (ст. 10 Закона об ипотеке). И с этого момента, Вы не можете распоряжаться залоговым имуществом без согласия залогодержателя. Захотите Вы его продать, подарить, заложить, Вы обязательно должны получить письменное, надлежащим образом оформленное разрешение.

Далее представим, что Вы или кто-либо еще в один момент, прекращает исполнять принятые на себя обязательства по договору или выбивается из графика погашения кредита. В нашем случае, перестаете выплачивать банку кредит.

В такой ситуации банк вправе в соответствии со ст. 50 Закона об ипотеке обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Говоря простым языком, банк хочет в судебном порядке (внесудебный порядок мы рассмотрим как-нибудь в другой раз) продать вашу недвижимость на торгах и за счет вырученных средств закрыть кредит. Естественно, предварительно, банк потребует от вас закрыть кредит досрочно, самостоятельно и своими силами. Но поскольку мы рассматриваем смутные времена, то вряд ли это получится. Конечно, можно продать, перезаложить и т.п., но это тоже не наш случай. О том, как можно продать квартиру, заложенную в банке, я уже писал в одной из своих статей.

Итак, если коротко, то далее банк должен:

1. Обратиться в суд с иском об обращении взыскания на залоговое имущество;

2. Выиграть судебный спор;

3. Получить решение суда и исполнительный лист;

4. Возбудить исполнительное производство;

5. Судебный пристав должен передать имущество на реализацию;

6. Организация, которая проводит торги, должна назначить и провести первые торги;

7. Если торги не состоялись, то проводятся повторные торги;

8. Если повторные торги также признаны не состоявшимися, залоговая недвижимость предлагается банку в счет погашения долга.

9. Если стоимости квартиры хватило, чтобы закрыть весь долг, то кредит считается погашенным.

10. Если стоимости квартиры не хватило для погашения все суммы долга, и если это было не единственное жилье, то на эту часть долга, исполнительно производство будет продолжаться.

На самом деле, я коротко описал основные этапы. Каждый из них содержит в себе права и обязанности сторон, которые подлежат, по моему глубокому убеждению, тщательному анализу и квалифицированному сопровождению. Это позволит должным образом отстаивать свои права, как в суде, так и в рамках исполнительного производства. Зачастую иски банков об обращении взыскания поставлены на поток, а должники просто не участвуют в судебных заседаниях. Необходимо не складывать руки, а бороться за свое имущество, выискивать ошибки, обжаловать действия, одним словом пользоваться в полной мере своими правами. Кто-то скажет, что все это «бред сивой кобылы», лишняя трата времени и средств, однако на моей практике были случаи, когда собственники, пока идут судебные разбирательства, выплывали из долговой ямы, погашали кредит или заключали мировое соглашение, другие судились по несколько лет и жили в своей квартире, третьим повезло, и банк, с которым они долго боролись, признавался банкротом и недвижимость удалось сохранить, а кто-то и сам ушел в процедуру банкротства. В любом случае каждый случай индивидуален.

Поэтому я скажу Вам так, если Вам не безразлично ваше имущество, то будете бороться до конца, а если Вы тряпка, то следующую часть статьи можете не читать ;)

Комментарии