Вопрос #44878
Купля-продажа квартиры и справка с псих.диспансера

Здравствуйте, Ирина. В данном случае гарантировать ничего нельзя. Осмотр врача и справка по результатам осмотра - это хорошее доказательство в случае спора. Работаю по данной категории дел  и могу сказать, что разные эксперты по-разному оценивают одни и те же признаки и состояние больного. Надо понимать, что риски снижены, но теоретически остаются.

Здравствуйте, Ирина!

Оформить сделку нотариально вам ничто не мешает, но это ничего вам не даст. Обычно нотариус просит от продавцов преклонного возраста справку из ПД и НД о том, что продавец на учете не состоит (да и никакие другие справки там не выдают), но это не говорит о его вменяемости на момент совершения сделки. 

 Далее, например, уже ранее было решение суда (это крайний вариант) о признании продавца недееспособной и назначении ей опекуна. Если об этом есть сведения в Росреестре, то сделку они просто не зарегистрируют и вы ничего не потеряете, если же таких данных у них нет - очень опасная для вас ситуация.

Имеющееся заключение психиатрической экспертизы подписанное одним врачем, а не консилиумом (например, 3 врача) - не железное доказательство в суде, так как один доктор мог оценить состояние субъективно. И есть в судебной практике случаи назначения посмертной психиатрической экспертизы (проводится на основании документов) и результаты (диагнозы) могут быть разные. Это очень важный момент. 

Так как вы приобретаете квартиру в ипотеку, то в случае признания сделки купли-продажи недействительной и возвращении этой квартиры продавцу, вы не освобождаетесь от выплаты ипотеки. Я не знаю, страхуют в Москве от таких случаев заемщиков или нет. В регионах не страхуют.

На мой субъективный взгляд - сделка беспокойная. Хотя да, бывают квартиры, которые ищешь годами и отказаться сложно. 

КОМПЕНСАЦИЯ (лат. compensatio возмещение, от compenso, compensatum уравновешивать, возмещать) состояние полного или частичного возмещения функций поврежденных систем, органов и тканей организма за счет компенсаторных процессов. Медицинские термины. 2012

Однако, это было на момент осмотра, а что будет на момент сделки никто не значет.  Способность продавца понимать значение своих действий и руководить ими в случае судебного спора будет оцениваться экспертами именно на момент заключения сделки. 

Таким образом,  Вы уже определенно знаете о наличии у потенциального продавца психического расстройства, а гарантировать его полную дееспособность на момент заключения сделки никто не может.

Соответственно, полностью согласен с коллегами, что это однозначно рискованная для Вас сделка, от заключения которой разумнее было бы отказаться.  

Если же готовы идти на риск, то рекомендую его несколько снизить путем привлечения вменяемого представителя продавца по доверенности.  В этом случае возможно будет одним днем пройти и мед.обследование и оформить нотариальнуюю доверенность на представителы продавца. Доверенность, в отличие от нотариального оформления сделки купли-продажи, это только 1,5 тыс. расходов. Зато выдача доверенности - это тоже сделка. Если нотариус ее оформил, а медики дали заключение о способности женщины в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими на день оформления доверенности, то у Вас будет на руках будет сразу 2 доказательства "вменяемости продавца" на случай будущего судебного спора. В идеале представителем "бабушки" желательно сделать как раз то лицо, которое относится к числу ее ближайших наследников. В этом случае оспаривание сделки лицом, которое само участововало в ее заключении, возможно будет толковать в Вашу пользу.