Вопрос #22799
Договор субаренды

Добрый день!

ГК РФ Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Как видите норма диспозитивная, соответственно необходимо смотреть договор аренды.

Здравствуйте.
Согласно ст. 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды ГК РФ .
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Нужно смотреть договор.

Здравствуйте. ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Статья 618.

Прекращение договора субаренды при досрочном
прекращении договора аренды



1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Комментарий к статье

1. По общему правилу договор субаренды следует судьбе договора аренды (см. коммент. к п. 2 ст. 615 ГК). В частности, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако наступившие последствия способны

серьезно ущемить права субарендатора без малейшей провинности с его стороны. Поэтому ГК в этом случае предоставляет субарендатору право на заключение с ним договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на оставшийся срок субаренды.

Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний мог содержать более льготные условия, чем договор аренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.

Предоставление субарендатору права требовать заключения с ним договора аренды можно объяснить тем, что, давая арендатору согласие на заключение договора субаренды, арендодатель тем самым связывает себя. А потому он должен обеспечить субарендатору возможность использовать предоставленное имущество до тех пор, пока не истечет срок субаренды.

2. Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618, регламентируется ст. 445 и 446 ГК (заключение договора в обязательном порядке). Право требовать заключения договора аренды на условиях, отличных от тех, которые указаны в п. 1 ст. 618, у субарендатора отсутствует.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.

3. Субарендатор не может приобрести права по договору субаренды, если арендатор не имеет прав по договору аренды. Это правило конкретизировано путем указания на ничтожность договора субаренды (ст. 166 ГК), основанного на ничтожном договоре аренды. Если договор аренды ничтожен, то он ничтожен независимо от признания его таковым судом. Следовательно, арендатор по такому договору не приобретает никаких прав, а значит, не может заключить и договор субаренды.

Сложнее ситуация, если договор аренды оспорим. Его недействительность должна быть подтверждена судом, а пока этого не произошло, он считается действительным. Соответственно действителен и договор субаренды. Если же договор аренды признан недействительным, то появляются основания признания таковым договора субаренды. Ведь недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК), а значит, у арендатора не было права на заключение договора субаренды. И не имеет значения, что недействительность договора аренды должна быть подтверждена судом: решение последнего имеет обратную силу.

Дмитрий Сергеевич, здравствуйте. Договор субаренды всегда производен от основного арендного права. Арендатор вправе предоставить часть своего арендного права (субаренда) другому лицу по согласованию с арендодателем. Это согласование может быть предоставлено арендатору сразу, путём включения соответствующего условия в текст арендного договора. Или согласование предоставляется уже на момент нахождения конкретного субарендатора. В любом случае прекращение арендных отношений вызывает необходимость установления для субарендатора нового правового статуса. Либо субарендатор становится самостоятельным арендатором. Либо отношения с субарендатором прекращаются по соглашению сторон. Поэтому может быть заключен только новый арендный договор вместо прежнего субарендного. На срок по взаимному соглашению сторон. Оплата по которому будет осуществляться арендодателю.