Вопрос #11350
договор займа, а фактически договор инвестирования в строительство.

По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ , по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.

В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.

Добрый день! Посмотреть бы договор. Я бы поспорила, договор смешанный! Доказывайте именно это.

Вы на чьей стороне? Какой конкретно вопрос? Если два физика договорились построить хибару, один денег дал, другой строит. Далее, который строил, продал хибару, выручил денег, отдал займодавцу, себе немного выручил... В чем проблема то? Другое дело, если задействованы в стройке юридические лица. Либо дом отбивать, либо деньги возвращать? Поясните, если еще вопрос актуален.

мать продала свою квартиру. хотела купить квартиру в др.городе, но сын уговорил строить дом. так как у сына был участок, то деньги ему дала для стройки (как бы в займы). сын построил, оформил на себя и решил продать. говорит, что "ничего не брал, ничего не знаю, твои проблемы меня не касаются". а матери 65 лет и она остается на улице. ей не нужны деньги, нужна хоть какая-то доля в доме, чтобы в дом престарелых не идти.

Екатерина, договор займа существует? Из первого обращения мы поняли, что он есть и с условиями. Если договора нет...сложнее. Звоните, пообщаемся.

существует договор целевого займа на строительство дома по адресу***, условия возврата - деньги либо построенный дом. Вот и хочу признать заем притворным, чтобы переквалифицировать его в ДКП будущей недвижимости, чтобы оформить на займодавца право собственности.
они сейчас пытаются оспорить договор по безденежности. "из буквального толкования смысла договора не усматривается,что деньги были переданы", но это все ерунда. Я пока что не заявляла требование о притворности, вот только думаю как бы правильнее сделать...

А были ли деньги???
Их доводы по безденежности будут не состоятельны, если убедите судью доводами и подтверждающими финансовыми документами: 1. Отсутствие размера доходов у ответчика для возможности строительства;
2. сопоставление фактов по времени продажи квартиры и начала строительства.
3. Ну еще желательно примерную оценку стоимости постройки и полученного займа. Увяжите факты (причинно-следственная связь).
От себя: Я лично бы не стала заниматься переквалификацией сути договора. Успехов!

Спасибо за ответы. нашла нужную судебную практику. Все-таки необходимо признать притворной сделку. Все основания для этого есть.

И еще вопрос, Еккатерина, вам к чему обстоятельства притворной сделки выискивать в договоре между двумя физлицами? Непонятно мне. После признания( к примеру) судом недествительность сделки (притворность, мнимость), реституции не возникает. Смысл вам какой тогда в эти дебри забираться? Поупражняться в теории видимо)))

А были ли деньги???
Их доводы по безденежности будут не состоятельны, если убедите судью доводами и подтверждающими финансовыми документами: 1. Отсутствие размера доходов у ответчика для возможности строительства;
2. сопоставление фактов по времени продажи квартиры и начала строительства.
3. Ну еще желательно примерную оценку стоимости постройки и полученного займа. Увяжите факты (причинно-следственная связь).
От себя: Я лично бы не стала заниматься переквалификацией сути договора. Успехов!

Да. с этим все в порядке, И отсутствие финансовой возможности у ответчика, и время продажи квартиры сопоставимо с договором займа, и движение денежных средств со счета на счет. единственный ньюанс - это то, что квартира была по 1/2, деньги все были переданы матери, в счет погашения прежнего долга, так как до этого сын разбил 2 машины и она выплачивала эти суммы. тут документов, кстати, нет уже (займов) Но деньги были добровольно сыном переданы матери.
почему хочу переквалифицировать? просто потому что деньги она никогда от него не увидит (15 тыс доход его) а в этом доме она живет и считала его своим домом. и,конечно, не хотела бы менять жилье...

Ответ можно дать квалифицированный только после изучения текста договора. Главное не как его назвали стороны , а его внутренне содержание .Если права и обязанности сторон в договоре расписаны как заемщика и заимодавца - то условие о передаче объекта объекта это обеспечительная мера (при невозврате долга на этот объект может быть обращено взыскание).При возникновении спора суд может определить такую сделку притворно .Тогда остается та часть сделки , которую стороны имели в виду . Поэтому повторюсь :нам(любому профессиональному юристу) нужен текст договора .Обязательно поможем выбрать наиболее приемлемые варианты для защиты ваших прав .

Спасибо за ответ
Нашла нужную судебную практику. будем признавать сделку притворной (какой собственно она и являлась при ее заключении) Все основания для этого есть

Взыскать денежные средства через суд, при этом наложить арест на постройку.