Вопрос #10163
Выход с ипотеки

Подводные камни при погашении ипотечного кредита

В наше время ипотека стала довольно распространенным явлением. Да, бесспорно, ипотечный кредит - это прекрасный способ в короткие сроки улучшить свои жилищные условия, что в недалеком прошлом мало кому представлялось возможным. Много подводных камней существует и при выборе банка, предоставляющего ипотечный кредит, и при оформлении самого кредита. Но мало кто знает, что и выйти из ипотеки также бывает непросто, а это влечет за собой дополнительные материальные расходы и моральные затраты. Рассмотрим порядок выхода из ипотеки.

В случае, когда заемщик выплачивает кредит по графику, установленному банком, то есть не досрочно, ему следует по внесении последнего платежа запросить в банке свидетельство об исполнении обязательств по кредитному договору и закладную для снятия обременения с квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС).

В случае досрочного погашения кредита заемщику следует проявить особую бдительность. Это связано с тем, что когда человек обращается к менеджеру банка с просьбой о досрочном погашении, бывает так, что тот неточно указывает сумму процентов за пользование кредитом. Погрешность может составить несколько долларов или десятков рублей, но из-за них не закроют кредит и вам придется в срочном порядке лично приехать в банк, чтобы внести этот остаток.

Поэтому специалисты предупреждают, что в момент полного погашения ипотечного кредита необходимо требовать не только справку о погашении, но и, что обязательно, выписку о состоянии ссудного счета. Как раз в случае невнимательности банковского работника на этом счете может остаться совершенно незначительная сумма. И если при подписании начальством справки о погашении кредита она так и останется незамеченной, то обычно случается так, что заемщик с чистой совестью покидает банк, считая, что отныне ничего не должен. А тем временем на бумаге сделка продолжает действовать, проценты бывший заемщик не платит, поэтому он автоматически становится проблемным клиентом, а дальше известно что - или милое общение на разных языках с сотрудниками банка, или же, что хуже, с коллекторами. Поэтому каждый заемщик должен быть предельно внимательным и полагаться на себя, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Далее, после того как заемщик убедился, что его ссудный счет чист, можно приступать к вхождению в полную собственность. Ведь по закону, если долг по кредиту оплачен, то и квартира более не является залогом. Поэтому пора переоформлять свидетельства о собственности. Перемена собственника должна быть государственно зарегистрирована, поэтому необходимо снять отметку о залоге.

Вот что сказано в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 N 102-ФЗ:

"Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию."

Ниже приведен список документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке:

- Заявление;
- Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи);
- Закладная;
- Письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору в УФРС;
- Нотариально заверенные копии учредительных документов кредитора.

Далее, что же касается платы за погашение регистрационной записи об ипотеке, так на этот счет в в Письме Минфина РФ № 03-05-06-03/76 сказано, что при погашении ипотеки госпошлина уплачиваться не должна. Только при выдаче нового свидетельства согласно ст. 333.33 Налогового кодекса госпошлина составит 100 рублей для физических лиц. Поэтому, если вам кажется, что на вас незаконно пытаются переложить какие-то дополнительные расходы, не теряйтесь и смело обращайтесь со своими сомнениями к председателю правления банка. Сделать это можно, направив письмо на его имя с уведомлением о вручении или оставив зарегистрированное письмо в офисе. Кроме этого неплохо было бы проконсультироваться с независимыми квалифицированными специалистами.

Казалось бы, по закону переоформление свидетельства о собственности не требует больших затрат. К сожалению, на деле все обстоит иначе. В связи с резко возросшим объемом строительства, в частности жилищного строительства, что в большей степени выражено в Подмосковье, регистрационные палаты просто не в состоянии справиться с потоком желающих зарегистрировать сделки купли-продажи. Отсюда результат - долгое ожидание своей очереди. Люди записываются в очередь даже на месяц вперед. Это вполне приемлемо, если конечно вы в состоянии так долго ждать и не единожды приезжать в УФРС. Но если ваше дело не требует отлагательств, то «на помощь» тут же придут посредники, так называемые «жучки» и тут уж будьте добры - готовьте кошелек. За одну подачу документов придется выложить минимум 2000 рублей. Кроме этого, существует еще вариант - по получении в банке документов, необходимых для снятия обременения с квартиры, заемщик может воспользоваться дополнительными услугами банка или сотрудничающих с ним организаций. В этом случае, сотрудник банка или организации-партнера сам отвозит документы в УФРС и забирает оттуда готовые свидетельства о собственности. Подобная услуга обойдется заемщику в 4500 рублей, не считая затрат на оформление нотариальной доверенности на курьера.

Таким образом, снятие обременения с квартиры - это дело заемщика, но не банка, так как для банка клиент интересен лишь на этапе покупки квартиры. Поэтому все расходы на переоформление документов на собственность ложатся на плечи новоявленного собственника жилья. При этом следует быть начеку, и когда через месяц после подачи документов вы получите новые свидетельства, обязательно заберите из банка все бумаги, касающиеся вашей квартиры, в том числе расписку от продавца жилья, акт приема-передачи и справку о сумме выплаченных процентов для получения налогового вычета.