Вопрос #58174
Как правильно оформить дарственность?

Квартира в ипотеке это не ваша квартира а пока банка. Обмен невозможен. 

А можно выполнить на бумагах какую либо гарантию, что она останется не проданной и в дальнейшем перейдёт к моей матери, после выплаты ипотеки. 

Обязательство дарения оформите у нотариуса

это называется обещанием дарения в будущем и регламентируется ч.2 ст.572 ГК РФ. К нотариусу.

Здравствуйте, пока квартира в ипотеке и вы не стали полноправным собственником данного жилого помещения, совершить сделку обмена данного жилого помещения вы не можете.

Надеюсь, что мой ответ оказался полезным и помог вам в решении Вашей проблемы.

Добрый день.

Из вопроса неясно, хотите ли Вы, чтобы Ваша мама погашала ипотеку. Технически возможно и при ипотеке квартиры сменить собственника, но в любом случае одновременно должен решаться вопрос с погашением долга по кредиту.