26.10

Вопрос #31759
Продажа недвижимости по предварительному договору

Автор:

Михаил , Город: Ставрополь / край Ставропольский, 26.10.2018 16:57:34

Суть вопроса:

Добрый день!
помогите найти ответ на следующий вопрос: можно ли заключить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества если на это имущество нет право собственности, а заключен только предварительные договор по его приобретению.

Ваш ответ

Вы должны войти на сайт, чтобы оставлять ответы.

Ответы:

Юрист: Гафаров Рашид Алексеевич   Рейтинг 7.6
26.10.2018 17:18

Здравствуйте. Да, можно заключить предварительный договор.

Пользователь: Михаил  
26.10.2018 17:20

можно ссылки на нормативку пожалуйста

Юрист: Гафаров Рашид Алексеевич   Рейтинг 7.6
26.10.2018 17:23

Сейчас "предварительным" называют любой договор, заключаемый в отношении несуществующего объекта. Допустим, не хватает необходимых документов для осуществления строительства; или же объект построен (существует как предмет материального мира), но не введен в эксплуатацию в установленном порядке, на него не зарегистрировано право собственности (в юридическом смысле этот объект еще не существует). Тем не менее, будущий собственник уже заключает в отношении него предварительные договоры и получает по ним денежные средства.

Однако правовая конструкция предварительного договора не предполагает совершения платежей. Кроме того, предварительный договор предназначен отнюдь не для обременения обязательствами несуществующих объектов. Предварительный договор воплощает в себе обязательства только организационного характера, его цель - добровольное установление между контрагентами юридической связи в будущем*(79). Предварительный договор заключается по поводу будущего основного договора, а не по поводу какого-то конкретного имущества. Именно поэтому условие об оплате несуществующей (непостроенной) квартиры в рамках предварительного договора неправомерно. Ведь он воплощает в себе лишь обязательства организационного, а не имущественного характера*(80).

Как поступить, если денежные средства все же были уплачены именно на основании предварительного договора? Во-первых, перечисление денежных средств в соответствии с предварительным договором может быть признано ничтожным условием этого договора*(81). Во-вторых, чаще всего на практике уплата денежных средств по предварительному договору квалифицируется как неосновательное обогащение*(82). Действительно, здесь мы имеем дело с получением имущества (денег) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ ). Тот факт, что уплата денег предусмотрена в условиях самого предварительного договора, не меняет данной квалификации. Ведь договор не должен содержать неправомерных условий.

На сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами ( ст. 395 ГК РФ ), правда, не за весь период, а лишь с того момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2 ст. 1107 ГК РФ )*(83).

Во избежание этой ситуации во многие предварительные договоры, подразумевающие заключение в будущем договора купли-продажи, не включаются условия об оплате денежных средств. Однако в момент подписания данного договора будущему покупателю имущества предлагается приобрести беспроцентный вексель. Векселедателем выступает будущий продавец имущества (в редких случаях - другое юридическое лицо), а номинал векселя соответствует той сумме, за которую и должно быть приобретено имущество. Срок оплаты векселя устанавливается "с запасом", как правило, он составляет несколько лет с даты выдачи векселя. К моменту, когда будет заключен основной договор купли-продажи и настанет момент оплаты имущества, стороны могут произвести зачет вексельной суммы и платежа за приобретаемое имущество. Подобная правовая конструкция вряд ли может быть оспорена, поскольку здесь мы имеем дело с разными обязательствами: предварительный договор, являющийся основанием для заключения основного договора купли-продажи, и вексельное обязательство.

Пользователь: Михаил  
26.10.2018 17:31

Спасибо за консультацию. А подскажите если мы по предварительному договору планируем расплатиться векселем это будет необоснованным обогащением?

Юрист: Гафаров Рашид Алексеевич   Рейтинг 7.6
26.10.2018 17:35

если вы расплатитесь векселем, это не будет считаться необоснованым обогащением.

Пользователь: Михаил  
26.10.2018 17:40

Аесли предьявят его к оплате после перехода права собственности?

Другие вопросы:

#68308 11.03.2024 (22:01)

Электроснабжение двухэтажного дома

Купили одну половину двухквартирного дома 2года назад, собираемся обедать фасад своей части. Но по этому рассаду вокруг дома идёт соседский провод от света который запитан на нашей половине. Квитанции им приходят. Я настаиваю о замене этого провода, т. к. Он совсем не новый. Соседи в свою очередь не хотят менять его, их устраивает так. От так называемых чашек на доме свой провод до счётчика мы поменяли а они не хотят. Как поспособствовать на его замене
#68284 27.02.2024 (23:31)

Шум в батареях. Разборки с соседом.

Добрый день! Ситуация следующая, в квартире сделан ремонт, закончили в декабре, ремонт свежий. Меняли батареи, вызывали для этого управляющую компанию. Спустя пару месяцев после начала отопительного сезона, сосед сверху начал жаловаться, что у него шумит батарея. Вызвал сантехника из УК, выяснилось, что шум идет из-за меня. У меня стоит байпас, я перекрываю свою батарею, поставили слишком большую, в комнате жара, духота. Но сам же сантехник из УК признал, что виновата управляющая, они при варке трубы нарушили что то, сузили там какое то отверстие, и из за этого идет шум. Меня шум не раздражает, я его даже до этого инцидента не слышала. Управляющая не отказывается отрезать и приварить батарею еще раз. Вопрос, кто будет возмещать мне ущерб? Или обязана ли УК привести все в то же состояние, может пострадать ламинат, обои, батарею покрасить в конце концов? Правомерно ли со стороны соседа требовать от меня проведения этой процедуры? По его мнению, во всем виновата исключительно я, и решать эту проблему должна тоже я за свой счет. Заранее спасибо!
#68236 06.02.2024 (19:54)

Оформление льгот жкх

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста могу ли я оформить льготу на коммунальные услуги на свою квартиру если я там не прописан но являюсь собственником. Я ветеран боевых действий СВО